ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Идеология жилищного строительства нуждается в модернизации
23.01.2020

Идеология жилищного строительства нуждается в модернизации

16 января в РАНХиГС участники XI Гайдаровского форума обсудили переход строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. И хотя разговор шел на фоне отставки Правительства России, проблемы остаются, независимо от того, кто занимает тот или иной пост в вертикали власти.

Открывая мероприятие, замминистра строительства РФ Никита Стасишин напомнил, что сегодня в стройке находится около 110 млн кв. м жилья, а всего полгода назад страна должна была тотально перейти на работу по новой схеме. Но что же необходимо еще сделать для появления новых проектов и увеличения банками объемов кредитов, особенно в регионах, чтобы к 2024 г. выйти на объем 120 млн кв. м жилья, из которого 80 млн кв. м – индустриальное с привлечением эскроу-счетов? И здесь не стоит забывать, что цикл строительства составляет 3 года, поэтому в текущем году количество строящихся квадратных метров должно кратно возрасти. И тогда возможно 2020 г. станет выдающимся по введению жилья, и в первую очередь индустриального.

По словам заместителя председателя, члена совета директоров Центрального банка РФ Ольги Поляковой, темпы роста перехода на проектное финансирование превзошли ожидания. Увеличилась интенсивность подачи заявок застройщиками в банки, а те, кто не попал под переходный период, выразили желание финансироваться с привлечением кредитов.

Но возникает вопрос, готовы ли банки «давать добро» абсолютно всем застройщикам? Нет. По новому механизму оценки рисков банками в первую очередь определяется кредитоспособность проектов. И ключевое место занимают их конкурентоспособность, маржинальность, и неудовлетворительная деловая репутация. Причем если в крупных регионах с этим каких-либо серьезных проблем нет, то в малых вопрос низкой маржинальности актуален как никогда.
Решить эту проблему можно, снизив издержки, лежащие на застройщиках, по созданию инфраструктуры – подведение дорог, коммуникаций, строительство школ и садов – все это, конечно, повышает привлекательность объекта, но и приводит к возрастанию его себестоимости. И Центробанк готов работать в этом направлении с Минстроем и другими ведомствами.

Как пояснил Никита Стасишин, в регионах внутри городов есть площадки, которые можно вовлекать в оборот. Но проблема в том, что последние 10 лет все жилье в их центральных частях «сажалось» на старые магистральные сети. И основная задача – найти источники финансирования за счет бюджета, без этого увеличить объемы строительства жилья в регионах не получится.

Система оценки рисков учитывает региональные особенности, но она не направлена на выдачу кредитов, когда финансовая модель показывает нулевую маржинальность и отсутствие денежных потоков. Все-таки основной источник фондирования кредитов – это вклады населения, и банки обязаны понимать, за счет чего средства будут возвращены.

Банковский сектор переполнен деньгами и оптимизмом

Как считает председатель Правления банка Дом.рф Артем Федорко, наличие недостроенных объектов даже в таких крупных регионах, как Москва и область, - это вопрос не только маржинальности, но и финансовой дисциплины и культуры. И в этом случае банки – это помощники застройщиков и гарант граждан, что жилье будет достроено.
Согласно проведенному по заказу Дом.рф опросу ВЦИОМ, количество людей, готовых приобретать объекты недвижимости, увеличилось с 50 до 70%. Иначе говоря, люди почувствовали себя более защищенными.

Сейчас около 25-30% либо уже финансируются, либо планируются к нему по новой схеме. Банками одобрено кредитов более чем на 900 млрд руб., открыто свыше 43 тыс. эскроу-счетов, на них аккумулировано около 140 млрд руб. И с защитой граждан новый механизм справляется на 100%.

Средняя ставка кредитования на всем жизненном цикле договора может достигать 5-7%, но есть даже примеры ставок ниже 1%, чему способствуют темпы поступления средств на эскроу-счета и продаж. А это уже вопрос конкурентоспособности объекта, его привлекательности и качества.

По словам Артема Федорко, сегодня сложилась уникальная ситуация – в стройке находится рекордное количество метров, а рыночные ставки по ипотеке опустились ниже 9%, обеспечив доступное финансирование для всех застройщиков и покупателей жилья. И налицо предпосылки для растущего здорового рынка на последующие годы.
В целом же переход на новое финансирование жилья – это грандиознейшая реформа с 2005 г., когда был принят самый большой пакет по ипотечному рынку, и она состоялась без кризисных явлений. Банком Дом.рф открыто финансирование по 140 проектам на 11 млн кв. м, причем у застройщиков есть возможность контролировать денежный поток до самого последнего субподрядчика.

Как сообщил вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, в прошлом году банком было принято более 700 положительных решений о финансировании с применением эскроу-счетов, и в подавляющем большинстве это региональные проекты, а на Москву приходится всего 6% от их количества.
Конечно, с финансированием московских проектов нет никаких проблем – здесь наибольшее количество банковских игроков и хорошая рентабельность. Но Сбербанк столкнулся с тем, что в 24 регионах рентабельность колеблется от 0 до 10%. И одна из проблем – разработать механизм субсидирования, гарантирования или совместного финансирования таких проектов.

Вторая проблема – это недостаток собственных средств у девелоперов. Не секрет, что многие стройки начинались и продолжались с долей собственных средств 0%, но сегодня вклад девелопера должен составлять около 15%. И здесь должны появиться банковские инструменты, позволяющие замещать недостаток доли в собственном капитале. Сбербанк запустил такие программы в апреле-мае 2019 г., и сейчас общий портфель более рискованных продуктов банка составляет свыше 51млрд руб. Это помогло застройщикам сформировать собственный вклад для получения проектного финансирования как в Сбербанке, так и в других банках.

Главным остается то, что портфель проектного финансирования жилья уверенно растет. На 1 января 2019 г. он составлял 230 млрд руб., а на 1 января 2020 г. – уже 440 млрд руб., и это единственная отрасль с таким колоссальным приростом.

По словам заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Ивана Романова, в прошлом году шок на изменения в законодательстве и глобальная неопределенность и у банков, и у застройщиков привели к тому, что одни не вывели в продажу некоторые объекты, а другие объекты строили, но продавали меньше, не понимая, как им в дальнейшем действовать. В результате улучшился баланс спроса и предложения, положительно повлияв на рынок.

Не обошли стороной и тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. По мнению Никиты Стасишина, сначала нужно наработать опыт и практику работы с эскроу-счетами, чтобы появился механизм, позволяющий не забирать деньги, а вкладывать их часть в будущие площадки, и в первую очередь для обеспечения инфраструктурой. Тогда банк будет видеть и понимать работу экономики с наполненным эскроу, и у него будут залоги всех земельных участков.

Однако, Ольга Полякова выступила с категоричной позицией Центробанка против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что это возврат в прошлое, к котловому методу. Хотя возможно, не ранее, чем через 2 года к этому разговору можно будет вернуться, при условии, что будут разработаны соответствующие критерии, а у банков появится понимание, на каком этапе и какой объем средств можно раскрывать и отдавать застройщику.

Индивидуальное жилье с прицелом на индустриализацию
По словам аудитора Счетной Палаты РФ Светланы Орловой, сегодня Центробанк сделал все, что мог, а дальше нужно показывать конкурентоспособность и прозрачность проектов. К примеру, в Сингапуре строят даже там, где перерабатывается мусор, а у нас в районах с наибольшей степенью сейсмической опасности проживает 68 млн человек или около 47% населения. Плюс ко всему, при строительстве фельдшерских пунктов, школ, садов можно сразу предусматривать рядом строительство жилья для тех, кто в них будет работать, конечно же с учетом и транспортной инфраструктуры. И никогда население не будет довольно той процентной ставкой по ипотеке, которая предлагается.

С.Орлова привела данные рейтингового агентства строительного комплекса – только за январь 2019 г. банкротами признано 133 застройщика, возводящих 709 домов общей площадью около 3 млн кв. м, что может спровоцировать появление новой волны 200 тыс. обманутых дольщиков.

Кроме того, по информации Дом.рф на декабрь 2019 г. площадь проблемного жилья, строящегося с нарушением сроков, за последние 3 мес. увеличилась на 11% и составила около 18,7 млн кв. м, а это примерно 80 тыс. человек.
Плюс ко всему по данным Банка России на 18 декабря 2019 г., 17 регионов пока не заключили эскроу-счета, а по итогам 3 квартала продажи сократились 50 регионах.

Светлана Орлова напомнила про индивидуальное жилищное строительство, которого по паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда» планируется ввести 40 млн кв. м или 33%, при этом конкретные меры поддержки паспортом не предусмотрены. А единственная озвученная – расширение Минпромторгом практики применения деревянных конструкций, в том числе, для малоэтажного индивидуального строительствав пяти пилотных регионах – Архангельской, Иркутской, Кировской областях, Забайкальском крае и Республике Коми. Но эта мера поддержки в 2018-2019 гг. оказалась практически не востребована. Из вложенных Минпромторгом 600 млн руб. было израсходовано только 200 тыс. руб. или менее 1%. В целом же в России доля индивидуального домостроения составляет всего 10%.

Ключевой фактор, тормозящий развитие ИЖС – отсутствие финансовых инструментов для строительства жилого дома, включая ипотеку.Ежегодно на ИЖС выдается не более 15 тыс. кредитов или 1% от общего объема ипотеки, а ставки по кредитам ИЖС на 1-3% выше, чем по ипотечным.

Но есть и положительный опыт – в Белгородской области за 25 лет благодаря региональным программам построено 124 тыс. домов общей площадью 16 млн кв. м. За последние 5 лет в регионе вводится в эксплуатацию более 1 млн кв. м. И такие показатели для центральных регионов реальны.

По словам Никиты Стасишина, уже разработана новая государственная программа, которая проходит процедуру согласования и в ближайшее время будет представлена в правительство России. Теперь ИЖС будет строиться индустриальным способом с использованием в том числе эскроу-счетов – на этапе стройки для банка появится предмет залога, и он сможет выдать ипотеку гражданину.

Москва лидирует – как всегда!
Неоднократно на мероприятии упоминалась Москва, и логичным стало выступление заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина. Он заметил, что прошедший год был нетипичным во всех смыслах. Напуганные переходом на эскроу-счета инвесторы, имеющие объекты в более-менее высокой степени готовности, чтобы освободить и запустить деньги в оборот, «поднадавили», и в конце года в Москве был вал сдачи готовых объектов высокого качества. В результате Москва сдала рекордные почти 5 млн кв. м жилья. И на 16 января 2020 г. – еще 500 тыс. кв. м. Те же 5 млн были достигнуты только в 1965 г.
Кроме того, было сдано 11,5 млн кв. м общего объема недвижимости, благодаря направленной на создание рабочих мест политике города и вложениям в транспортную инфраструктуру. Оказывается, на вложенный рубль бюджетных инвестиций в транспорт приходит 3 рубля внебюджетных. А суммарный итог налогов с 4 рублей позволяет окупить все вложения.

Плюс Москва впервые за всю историю сдала 460 тыс. кв. м индивидуального строительства благодаря продленной дачной амнистии и упрощенному порядку ввода объектов в эксплуатацию. Безусловную роль  сыграла и программа реновации – таких домов 620 тыс. кв. м из общего объема. А в 2023 г. их будет сдано на 3 млн кв. м.

Примечательно, что Москва старается вводить жилье равномерно по всему городу, оказывая влияние на маятниковую миграцию. Было подсчитано, что снижение нахождения всех жителей города в пути на 1 минуту дает через экономку плюс 20 млрд руб. в бюджет.

Кроме того, здесь за прошлый год решена проблема 1600 обманутых дольщиков. В Москве фонд финансируется за счет своих средств, не привлекая федеральные деньги, поэтому никакой компенсации дольщикам  не предусмотрено, а все проблемные объекты будут достраиваться.

Город сделал заделы на ближайшие 5 лет, нет никаких сомнений, что стройка продолжится. Но Марат Хуснуллин попросил Центробанк принять решение не повышать ставку по ипотеке независимо ни от чего. 9% - это хорошо, но очень много. Во всяком случае в Москве с высоким спросом и доходами почему бы не сделать ставку 5%?

Беспокоят Москву и энергоснабжающие организации, сдерживающие рынок. Сегодня сети догоняют строительство объектов недвижимости, при том, что по транспорту уже где-то удалось работать на опережение.

Ну, а тот факт, что достижения Москвы высоко оценили руководители государства, подтвердило назначение Марата Хуснуллина на должность вице-премьера Правительства России буквально через неделю после его выступления на Гайдаровском форуме.

Галина Крупен

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо