Михаил Викторов: интересы строительной отрасли и банкиров на рынке жилья не совпадают

Своим мнением о сложившейся ситуации и о том, как защитить вторую сторону процесса – строительную отрасль – с Агентством новостей «Строительный бизнес» поделился председатель Комитета по градостроительной деятельности Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, председатель Совета СРО Союз «МООСС» Михаил Викторов:

- Прежде всего, отмечу, что переход жилищного строительства с долевого на проектное финансирование содержит  в себе и положительные элементы, поскольку это крайне необходимый и давно назревший шаг. Однако к таким реформам хорошо приступать и проводить их в стабильное время, например, в 2012-2014 годах,  а в нынешнее трудное время они воспринимаются крайне болезненно. При этом схема эскроу-счетов давно апробирована на вторичном рынке, защищает каждую из сторон сделки, включая банк, но на это ушло более 10 лет с момента появления первых ячеек, аккредитивов и так далее. Так что надо понимать, что впереди  долгий период адаптации тех или иных норм и положений проектного финансирования и эскроу-счетов для первичного рынка жилья.

Именно поэтому требования к закону с точки зрения его юридической чистоты и грамотности были максимально высокие. Но, к сожалению, в ходе каждой сессии Государственной Думы в закон вносились те или иные изменения, которые были направлены на устранение допущенных ошибок, разночтений и коллизий, иначе рынок жилья просто перестал бы работать. И мы видим, что впереди будет еще немало таких исправлений.

Нужно отдать должное Минстрою России, он на все предложения строителей реагирует быстро и адекватно, но к сожалению, в этом процессе задействована слишком большая цепочка заинтересованных организаций. Мы видим, что строительный блок имеет  разные интересы с финансовым и банковским блоком.  Более того, крен, который сейчас сделан под флагом защиты прав дольщиков, в гораздо большей степени защитил интересы банков, у которых сейчас есть полное право акцептовать или не акцептовать проект. А если банк не устраивает маржинальность проекта, он вправе отказать застройщику в кредитовании.

И банковский сектор, говоря прямо, не волнует, что большая часть региональных проектов – низкомаржинальные.  Но строить-то надо, потребность в жилье есть как в Москве и Московской области, так и в Рязани, в Хакассии или Алтайском крае. Как в этих условиях работать региональным застройщикам? Ответа на этот вопрос пока нет, и как вся эта ситуация будет разруливаться, пока непонятно. Хотя информация до лиц, принимающих решение по отрасли, доведена, и понимание на словах есть. Но опять-таки, решения принимаются медленно, а их исполнение еще более неторопливо.

На этом фоне представителями власти уже объявлено, что они готовы к снижению объемов строительства жилья и к росту цен в тех регионах, где есть финансово состоятельный спрос. Но там, где спроса нет, цены будут стоять, а застройщики будут банкротиться.

Конечно, мы сейчас слышим обещания, что в ближайшую осеннюю сессию Госдумы на основе правоприменительной практики и мониторинга ситуации будут сделаны предложения, чем можно помочь застройщикам. В связи с этим еще раз хочу обратить внимание, что до конца не решен вопрос о том, как строить социальные объекты и инженерные сети. Потому что в рамках проектного финансирования банкам совершенно неинтересна нагрузка в виде детских садов, школ или поликлиник. А инженерные сети  потом забирают естественные монополии, по сути дела, это их актив, и не всегда удается договориться  об их продаже по рыночной стоимости или хотя бы по факту понесенных затрат. А это существенная доля в себестоимости квадратного метра, в среднем, от 7-8 до 15-20%.  Если бы это взяло на себя государство, должным образом помогая в строительстве социальных объектов и инфраструктуры,  в том числе, с помощью льготных кредитов или ссуд и путем нормального экономически обоснованного выкупа, отрасль бы встрепенулась. Это способствовало сдерживанию роста цен на жилье, а в ряде случаев и их снижению. Этот вопрос надо решать.

Второй момент – банковское сопровождение эскроу-счетов. Как неоднократно говорили эксперты, что если деятельность специализированного застройщика теперь регулируется так жестко, то банк, которому вменено обслуживать это схему, и через который теперь будут проходить огромные средства, также должен получить ограничения на маржу от своей деятельности. На мой взгляд, здесь неприменимы чисто рыночные механизмы и понятие «выгодно-невыгодно». Если банки по закону обязаны открывать эскроу-счета, то тогда и их маржа должна быть установлена не более 1-1,5%. А по факту мы имеем 7-8%. На мой взгляд, это неоправданно дорого. Этот аспект пока не решен, и к сожалению, руководству нашего отраслевого блока тяжело договариваться с Банком России. Поэтому  хотелось бы привлечь к этой проблеме внимание политическое, в том числе, и высшего руководства страны.

И еще одна тема, которую нужно обязательно поднимать, -  это правовая основа счета эскроу. Нужно до конца разобраться, как он регулирует права и обязанности покупателя жилья, причем с упором именно на права. Не будет ли эта схема подводной лодкой, с которой потом не выскочишь ни при каких раскладах, даже при условии банкротства застройщика или банка? И что будет происходить в этом случае? Насколько защищены права дольщика? Насколько эскроу-договор дает ему возможность маневрировать, переуступать эти права, увеличивать или уменьшать площадь приобретаемого жилья? Если в схеме договоров долевого участия все это было за долгие годы прописано и обкатано и никто не жаловался на неуступчивость застройщика, то права эскроу-дольщика совершенно неясны. Здесь нужно очень серьезно поработать.

Ну, а пока можно сказать, что реформа началась, основной вопрос защиты прав людей закрыт, но открыто множество других вопросов, и в первую очередь, о развитии самой отрасли и сохранении объемов жилищного строительства. Впереди очень непростые времена.

Лариса Поршнева