Новеллы долевого строительства: застройщики постарались «зрить в корень»
С 1 января этого года вступили в силу существенные изменения в закон о долевом строительстве жилья, которые призваны дать больше гарантий покупателю – участнику долевого строительства и повысить ответственность строительных компаний. Уже сейчас эти поправки признаны инновационными, каких еще не было в законодательстве о долевом строительстве. Но выполнят ли эти изменения свою функцию? И сейчас, когда только-только делаются первые шаги применения поправок в закон, нам интересно мнение застройщиков, и в рамках заочного «круглого стола» мы попросили их ответить на животрепещущие вопросы.
- Насколько актуально было изменение закона о долевом строительстве жилья и стали ли эти изменения действительно необходимыми?
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Пожалуй, самое основное изменение – то, что застройщикам придется стать более публичными. Конечно, с одной стороны, это довольно трудозатратный процесс, особенно в переходный период, когда нужно в сжатые сроки подготовить документацию в соответствии с новыми требованиями закона. Но с другой стороны, мы это расцениваем как положительный момент, который сделает правила игры на рынке более прозрачными и понятными, поддерживая и усиливая тренд на укрупнение игроков.
Второе – это расширился перечень документов, обязательных к публикации в открытых источниках. В новой редакции закона в этот список, например, включены: заключение экспертизы проектной документации, проект договора долевого участия, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, а также реальные фотографии каждого из строящихся объектов застройщика.
Кроме того, ужесточились требования к финансовой устойчивости застройщиков, что стало важным показателем профпригодности той или иной компании.
Естественно все это может стать фильтром для тех застройщиков, которые ведут свою деятельность не очень корректно, либо не соответствуют тем или иным положениям и требованиям федерального закона».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «По официальным данным за минувший год количество обманутых дольщиков сократилось на 4 тысячи человек и составило 38 тысяч человек. Но при этом, несмотря на положительную динамику, общее количество обманутых дольщиков остается достаточно высоким. А с учетом существующей стагнации экономики, когда многие застройщики претерпевают финансовые затруднения, изменения в законодательстве могут стать существенной гарантией для участников долевого строительства и значительно минимизировать риски дольщиков. Следовательно, изменения в закон стали своевременным ответом на сложившуюся ситуацию в сфере недвижимости».
Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР»: «На наш взгляд, в целом 214-ФЗ в старой редакции был достаточно совершенным законом, чтобы эффективно охранять интересы покупателей. Полагаю, что более важное значение сейчас приобретает активная позиция исполнительных и надзорных органов в сфере строительства, ведь именно они обеспечивают реализацию закона на практике. С этой точки зрения, опыт работы столичных властей, которые в последние годы наладили жесткий контроль за долевым строительством, должен стать примером для всех регионов, чтобы повысить защищенность покупателя».
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»: «Конечно, в текущих кризисных условиях покупателям жилья на долевом рынке крайне необходима дополнительная защита. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2016 году число застройщиков, вошедших в стадию банкротства, выросла вдвое. Общая площадь реализуемых ими проектов – 4,5 млн кв. м. Поэтому обновление законодательства как минимум в части создания компенсационного фонда определенно будет способствовать разрешению проблемы долгостроев, которая может обостриться в текущий виток кризиса».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Новая редакция закона предоставляет участнику долевого строительства большой набор инструментов защиты от рисков. Среди них – государственный реестр застройщиков (по сути, это будет аналог «белых» списков девелоперов, который уже используется в Москве и МО), расширенная проектная декларация, публикация застройщиком проекта ДДУ и т.п. С одной стороны, эти меры действительно обеспечивают дополнительный «рубеж» защиты покупателя новостройки. С другой, они существенно повышают не только дисциплинированность застройщиков, но и усиливают их риски. В сочетании с ужесточением требований к самим девелоперам (повышенный уставный капитал, взносы в компенсационный фонд) в долгосрочной перспективе риски неизбежно приведут к росту издержек – это закон рыночной экономики. Поэтому в целом поддерживая направление политики на строительном рынке, хочу напомнить о риске монополизации рынка, который в конечном итоге может способствовать росту цен. Конечно, текущие поправки в закон не произведут такой эффект, однако они закладывают долгосрочные предпосылки к увеличению затрат девелоперов и росту стоимости жилья».
Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group: «Вполне разумными стали изменения, ужесточающие требования к уставному капиталу застройщика. Теперь сумма этого капитала должна соответствовать определённым нормативам, зависящим от площади возводимого жилья. Раньше никто не проверял, имеются ли в распоряжении застройщика хоть какие-то денежные средства, способные обеспечить ведение строительства, или он целиком и полностью полагается на заемные деньги. Информационная открытость застройщика в наш век Интернета и передовых технологий тоже выглядит очевидной необходимостью. В самом деле, трудно понять, почему добросовестный застройщик, который возводит миллионы квадратных метров жилья и привлекает для этого деньги граждан-дольщиков, не может обеспечить их необходимой информацией о своей деятельности».
Сергей Камлюк, генеральный директор инвестиционной компании KEY CAPITAL: «Для девелопмента уходящий год был тяжелым, а следующий будет ещё сложнее. Идет повсеместное укрупнение бизнеса, увеличение объема предложений, усиление конкуренции, наблюдаются ценовые войны. На наш взгляд, изменения в 214-ФЗ были очередной попыткой «закрутить гайки», однако по состоянию на начало февраля все еще не понятны механизмы реализации заложенных в нем схем. Думается, что законодатели должны сделать более глубокую проработку предложенных нововведений».
Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС»: «Считаю, что ряд инициатив должен дать положительный эффект без каких-либо дополнительных затрат, например, введение единого реестра застройщиков. Поправки в федеральный закон послужат драйвером изменения рынка, а также поспособствуют слияниям и поглощениям в девелоперской среде. Покупатели жилья в новостройках сегодня уделяют особое внимание надежности застройщика, и теперь им будет проще изучить все детали и сделать правильный выбор».
Яна Максимова, советник президента Ассоциации застройщиков Московской области: «По словам большинства экспертов отрасли, нововведения направлены на усиление защиты участников и покупателей жилья по договору долевого участия. Кроме прав дольщиков закон также предусматривает расширение возможностей по использованию привлеченных средств, которые с 2017 года можно направить на создание социальной инфраструктуры и благоустройство территорий для гармоничного развития городской среды».
Успела ли ваша компания подготовиться к вступлению в действие с 1 января 2017 года всех поправок и новых требований и что для этого пришлось сделать?
Павел Брызгалов: «Мы успели подготовиться в части изменений, которые полностью урегулированы положениями 214-ФЗ. И пока находятся в работе изменения, регулирующиеся дополнительными нормативными правовыми актами, которые должны быть изданы Правительством РФ и уполномоченными органами власти».
Наталья Шаталина: «К сожалению, многие застройщики еще не успели привести свою деятельность в соответствие с требованием законодательства, однако уже сейчас значительно увеличилось число компаний, размещающих необходимые сведения и информацию на официальных сайтах объектов недвижимости. Справедливости ради стоит отметить, что к моменту вступления в силу поправок в 214-ФЗ не была в полной мере разработана нормативная база, позволяющая застройщикам соблюдать все требования новой редакции закона. К примеру, пока не разработан в полной мере механизм создания и деятельности компенсационного фонда».
Павел Телушкин: «Да, конечно, все требования закона мы своевременно выполняем: мы расширили число документов, которые обязательны для публикации на сайте. Наиболее важное для нас изменение – это повышение уставного капитала, которое ожидается летом. Мы планируем увеличить уставный капитал путем учета на балансовой стоимости своего недвижимого имущества и других активов, которые и станут частью уставного капитала».
Андрей Колочинский: «Вступившие в силу изменения пока не потребовали от нас каких-то значимых затрат. По большей части они касались информации, которую застройщик обязан публиковать на сайте проекта: помимо проектной декларации, теперь необходимо размещать документы, подтверждающие права на землю, разрешение на строительство и типовой договор долевого участия. Кроме того, в самом договоре теперь прописаны подробные характеристики квартиры: число комнат и их площадь».
Станислав Киселев: «О новых правках говорили на протяжении долгого времени, поэтому у крупнейших застройщиков, в том числе у ГК «КОРТРОС», было достаточно времени на подготовку к новым требованиям. Теперь мы готовимся к вступлению в силу отдельных пунктов закона, которые запланированы на 1 июля 2017 г. – к введению эскроу-счетов и увеличению уставных капиталов застройщиков».
Какие требования вы считаете избыточными?
Павел Брызгалов: «В настоящее время законом предусмотрена такая обеспечительная мера, как страхование гражданской ответственности застройщика, а также внесены изменения о формировании компенсационного фонда. На наш взгляд, необходимо урегулировать данные положения - существующую систему страхования застройщиков заменить фондом, а не вводить его в качестве дополнительной гарантии».
Наталья Шаталина: «Мы считаем, что новые требования к размеру уставного капитала несколько завышены. Безусловно, рынку недвижимости необходимы действенные механизмы, позволяющие компенсировать участникам долевого строительства вложенные средства в случае, если застройщик не сможет исполнить свои обязательства. Однако, наравне с введенным механизмом страхования, использованием счета эскроу и созданием компенсационного фонда, подобные требования представляются чрезмерными и могут стать непосильными для многих застройщиков. Кроме того, процесс обращения взыскания на уставный капитал достаточно затруднителен и сопряжен со сложным и затяжным судебным процессом. Получается, эта возможность вряд ли будет востребована дольщиками. При этом небольшие застройщики уже не смогут соответствовать новым требованиям».
Павел Телушкин: «У нас тревогу вызывает тот факт, что не урегулирован вопрос о частном страховании долевого строительства. С самого начала обсуждения поправок в 214-ФЗ представители Минстроя заявляли, что компенсационный фонд станет основным способом обеспечения обязательств застройщика, а существующая система страхования будет упразднена. Тем не менее после вступления в силу поправок глава о страховании действует до сих пор. Ряд депутатов Госдумы уже высказались за то, чтобы сохранить страхование. В этом случае застройщику придется отчислять средства в компенсационный фонд и страховой компании, что действительно будет избыточным».
Мария Литинецкая: «На мой взгляд, уместнее говорить не об избыточных, а о недоработанных или малоэффективных мерах. К примеру, публикация аудиторских заключений о состоянии финансов застройщика едва ли станет надежным источником о положении бухгалтерских дел у девелопера. Во-первых, застройщиком, как правило, является отвлеченное юридическое лицо, а реальное финансирование строительства ведет девелопер, который далеко не всегда прямо связан с реализацией проекта. Во-вторых, без надлежащей подготовки обыватель едва ли сможет разобраться в этих документах. Соответственно, эта мера не будет эффективна».
Андрей Колочинский: «Я считаю, подробное описание объекта строительства в ДДУ, скорее, может обернуться лишними хлопотами, ведь, скажем, материалы строительства или инженерные системы в ходе реализации проекта могут меняться, причем не обязательно в худшую сторону. Поскольку крупные ЖК возводятся годами, в них можно использовать новые технологии, которые могли не применяться на момент подписания договора. Скажем, замена фасада на более технически совершенный может противоречить тому, что был указан в договоре два-три года назад. Такое положение дел дает покупателю возможность разорвать соглашение по надуманным причинам».
Ольга Славкина: «Возможность использования механизмов банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу, на которых дольщик сможет разместить свои деньги до окончания строительства, в перспективе не сулит ничего хорошего ни дольщикам, ни застройщикам. Возможно, выгоду от этого могут получить банки, которые будут аккумулировать денежные средства дольщиков, при том, что кредитные средства для застройщиков (и соответственно, проценты за их использование) будут только увеличиваться. Право на открытие эскроу-счетов есть только у подходящих под определенные требования наиболее крупных банков, что может привести к их монополии и росту процентов по кредитам, а, следовательно, - цен на жилье.
В случае отзыва лицензии у банка сумма страхового возмещения не превышает 10 млн рублей, что в Москве вряд ли актуально для покупателей недвижимости более высокого ценового сегмента, чем комфорт-класс. При проблемах у банка дольщик, разместивший деньги на счету эскроу, может получить неоплаченное обязательство перед застройщиком».
Станислав Киселев: «Сейчас имеет смысл говорить о «шлифовке» новых требований, так как любая новая система требует обкатки. Моментом, на который стоит обратить внимание, является единый подход к застройщикам в вопросе отчислений в компенсационный фонд. Правило отчислять 1% действует в равной степени как для законопослушных застройщиков с хорошей репутацией, так и для компаний, находящихся в сложном финансовом положении. Возможно, данную инициативу стоит прорабатывать в направлении дифференцированного подхода. Кроме того, часть ответственности должна ложиться также и на генподрядчиков, риэлторов и прочих участников рынка».
Яна Максимова: «На наш взгляд, к избыточным требованиям относится проект постановления Правительства Российской Федерации «О требованиях к кредитным организациям, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве». Деньги от дольщиков, если закон вступит в силу, будут аккумулироваться на счетах банков, и будут перечисляться на счет застройщикам только после сдачи проекта. Это приведет к созданию дополнительной нагрузки на девелопера – застройщик, не получив деньги на строительство объекта напрямую, пойдет в банк за кредитом. И, как следствие, к удорожанию квадратного метра».
Какие поправки в закон о долевом строительстве жилья еще необходимо внести?
Павел Брызгалов: «На наш взгляд, необходимы дополнительные механизмы, гарантирующие защиту прав застройщика. Также хотелось бы уточнить применение норм закона «О защите прав потребителей» в соотношении с положениями 214-ФЗ».
Наталья Шаталина: «Дополнительной проработки на уровне подзаконных нормативных актов требуют некоторые институты долевого строительства. В частности, в регламентации и поправках нуждается механизм создания и деятельности компенсационного фонда. В данной сфере необходимо четко проработать все этапы – от осуществления застройщиком отчислений до получения участниками долевого строительства выплат. Аналогичная ситуация складывается и вокруг института страхования ответственности застройщиков».
Павел Телушкин: «Не стоит забывать, что сама система долевого строительства – это в какой-то степени вынужденная мера, на которую идут как застройщики, так и покупатели. Если бы девелоперы могли получать относительно недорогие и долгосрочные кредиты, то необходимость в торговле еще не возведенными объектами отпала бы сама собой. Причем реализацию можно было вести по конечным ценам без каких-либо скидок на стадии строительной готовности. Покупатели при этом вообще не рисковали бы, а приобретали готовое жилье в завершенных проектах. Я думаю, что мы должны не забывать эту «идеальную» ситуацию, когда пускаемся в рассуждения о долевом рынке».
Андрей Колочинский: «Полагаю, что интересы дольщиков уже достаточно надежно защищены, чего не скажешь об интересах застройщиков. Сегодня практически в любом разбирательстве суд встает на сторону дольщиков. Часто участники долевого строительства предъявляют необоснованно завышенные исковые требования, подчас превышающие стоимость квартиры, а также искусственно затягивают сроки передачи квартиры. На мой взгляд, необходимо уточнить в законе порядок передачи квартиры, чтобы предотвратить такие случаи».
Станислав Киселев: «Данный закон регулирует рынок изнутри, но при этом не учитывает внешних факторов. Считаю, что необходима поддержка в части стимулирования спроса, ипотечного кредитования и применения других инструментов. В доработке нуждается и инициатива, связанная с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу. По сути, в данном формате она представляет собой модель "повышения маржинальности" банковского сектора. То есть теперь банк может привлекать средства граждан и зарабатывать на кредитовании застройщика, а все обязательства и риски невыплат со стороны банков предлагается переложить на Агентство по страхованию вкладов, то есть на бюджет».
Яна Максимова: «Мы же считаем, что на данный момент в 214-ФЗ внесены исчерпывающие поправки».
Как повлияет на рынок жилья вступление в действие поправок в закон о ДС – с точки зрения защиты интересов всех участников рынка и с точки зрения формирования цены на жилье?
Павел Брызгалов: «Для крупных девелоперов закон может создать небольшие дополнительные препятствия и немного усложнить вывод на реализацию новых объектов строительства. При этом результатом изменений может стать вытеснение с рынка финансово неустойчивых застройщиков, и, как следствие, повышения доверия покупателей к застройщикам, которые соответствуют всем требованиям, установленным законом. И хотя напрямую дополнительных статей расходов закон не предусматривает, новые поправки обеспечивают большую защиту дольщиков за счет средств самих застройщиков.
Многие вопросы остаются открытыми, особенно в переходный период. Принятые поправки повлияли на ценовую ситуацию на первичном рынке жилья таким образом, что рынок новостроек сегодня – это рынок покупателя. Другое дело, что соблюсти все новые правки смогут далеко не все строительные компании и часть из них будет вынуждена уйти с рынка. Что в свою очередь пусть не напрямую, но косвенно, может привести к сокращению числа новых проектов на рынке, а это, как фактор, ведущий к дефициту предложения, уже может отражаться на стоимости квартир в новостройках».
Наталья Шаталина: «На наш взгляд, грядущие изменения наиболее благоприятны для дольщиков. У них появляется очередной действенный механизм защиты вложенных накоплений, а с учетом новых требований к раскрытию информации у них появится возможность получить достоверные сведения о возводимом объекте. В то же время и сама деятельность застройщиков становится более открытой и регламентированной. Соблюдение всех правил неминуемо потребует дополнительных затрат со стороны застройщиков, что, конечно, отразится на стоимости жилья. Однако цены, скорее всего, не будут значительно выше».
Павел Телушкин: «Полагаю, что принятые поправки не окажут драматичного влияния на рынок. Если мы говорим о повышении уставного капитала, то большинство застройщиков не станут изыскивать какие-то дополнительные средства (тем более кредитные), а учтут в уставном капитале компании ее имущество, что и позволит им соответствовать новым требованиям. Размер отчислений в компенсационный фонд также не критичен, особенно для компаний, работающих в высокобюджетных сегментах. Не стоит забывать, что и ситуация на рынке сегодня никак не предоставляет свободу действий застройщикам с точки зрения ценовых маневров – конкуренция высока, а покупателей мало».
Андрей Колочинский: «Изменения, вступившие в силу, настолько масштабны, что, на мой взгляд, их уместнее назвать реформой. Прогнозировать их влияние на отрасль пока сложно, ведь рынок недвижимости в России неоднородный: многие региональные застройщики находятся в непростой ситуации. С одной стороны, на их бизнес давит высокая себестоимость, а с другой – низкая активность покупателей. Соответственно, поправки в закон, которые касаются, скажем, минимального уставного капитала или отчислений в компенсационный фонд, могут осложнить их положение, ведь они создают дополнительную финансовую нагрузку на бизнес.
В целом, я полагаю, поправки в 214-ФЗ направлены на решение одинаково важной всем участникам рынка задачи – повышение защищенности покупателя строящегося жилья. Если новые поправки действительно смогут создать надежный механизм, практически исключающий вероятность возникновения долгостроев и обманутых дольщиков, то в конечном счете от этого выиграют все: и покупатели, и застройщики, и государство».
Ольга Славкина: «Сегодняшний рынок жилой недвижимости трудно назвать растущим. И если теоретически принятые поправки могут повлиять на рост стоимости жилья, то на практике девелоперы сегодня вряд ли рискнут потерять в спросе, включая свои дополнительные затраты в стоимость конечного продукта. Рост цен возможен, но, скорее, из-за инфляции, повышения стадии готовности объектов. В будущем не исключено подорожание недвижимости из-за сужения круга строительных компаний-конкурентов. Скорее всего, масштабы нового строительства сократятся, на рынке останутся лишь крупные компании, которые обладают земельными портфелями и далеко идущими планами по их разработке, а главное – достаточными финансовыми ресурсами, для которых строительство - профильная деятельность».
Сергей Камлюк: «Цены для конечных покупателей повысятся. Однако они могут быть компенсированы низкой покупательской способностью (эффект продолжающегося кризиса), и в итоге застройщики, укрупнившись, будут вынуждены снизить свою маржу.
Мы считаем, что увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений некорректно, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счет банка, застройщик застрахован и т. п. Это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства. А в итоге - увеличению цены продажи для конечного покупателя.
Компенсационный фонд – это положительный факт для дольщика, но также дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, и она тоже приведет к росту цен. Рынок уже второй год имеет тенденцию к укрупнению компаний и вымыванию мелких и слабых игроков, новый закон лишь подчеркнул эту тенденцию».
Станислав Киселев: «Очевидно, что принятые поправки в первую очередь обеспечивают защиту прав дольщиков, но в них заинтересованы и крупные застройщики с хорошей репутацией. А вот недобросовестных «горе-девелоперов» новые правила могут заставить уйти с рынка. Что касается стоимости жилья, то она в большей степени зависит не от законодательных инициатив, а от общей конъюнктуры рынка. Значительно большее влияние окажет инфляционный рост цен на стройматериалы и услуги генподряда, а не корректировки закона».
Яна Максимова: «Наконец-то, благодаря новым поправкам, механизм покупки жилья по договору ДДУ станет более прозрачным и цивилизованным: требования об информационной открытости, введение компенсационных фондов и требований к уставному капиталу строительных компаний позволят защитить покупателей жилья по договору долевого участия, а также повысить доверие к строительной отрасли в целом».
Взнос в компенсационный фонд ДС – насколько тяжела нагрузка и насколько надежен этот механизм?
Павел Брызгалов: «Да, в числе изменений появилась статья о компенсационном фонде, который создан по решению Правительства РФ. К сожалению, в первую очередь создание специализированного фонда возлагает финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Если отчисления в фонд будут составлять ту же сумму денег, которую ранее застройщики тратили на оформление страховки, такая нагрузка посильна. И хотя официальная работа фонда начата с 1 января, запуск сборов в новый гарантийный фонд со строительных компаний оказался под вопросом. Фонд сейчас занимается организационной деятельностью, а требование о страховании ответственности застройщика пока в силе. Как события будут развиваться дальше - покажет время».
Наталья Шаталина: «Как известно, в настоящее время определено, что оплате подлежит 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Мы считаем, что о надежности подобного механизма сейчас говорить преждевременно хотя бы по той причине, что до сих пор не утверждена форма существования фонда, механизмы его управления, размещения денежных средств и осуществления выплат».
Павел Телушкин: «В конечном итоге взносы в компенсационный фонд в процентном отношении и в абсолютном выражении окажутся меньше, чем отчисления, которые платит застройщик страховщикам сейчас. Дело в том, что девелопер выплачивает в среднем 1-1,5% от цены каждого договора долевого участия страховой компании. Да, теперь размер «таксы» снижен до 1%. Единственная сложность в том, что внести деньги в фонд необходимо единовременно до начала продаж, тогда как раньше платежи страховщикам были растянуты во времени. Однако даже в этом случае принципиальных проблем не должно возникнуть».
Мария Литинецкая: «Не следует забывать, что компенсационный фонд – это не единственный механизм страхования застройщика. В законе о долевом строительстве также доступно поручительство, которое в новой редакции получило дополнения и уточнения. Что касается компенсационного фонда, я согласна, что главной трудностью для девелоперов может стать обязанность отчислять взносы в него до начала реализации проекта. То есть если сейчас застройщик постепенно выплачивает страховой компании деньги по мере реализации квартир на рынке, то в рамках постановления Правительства он должен будет сделать взнос до заключения первого ДДУ. К примеру, чтобы начать реализацию первой очереди проекта, состоящей из шести корпусов общей стоимостью 7 млрд рублей, застройщик обязан единовременно выплатить в компенсационный фонд 70 млн рублей. Конечно, это не критичные величины для проекта, поэтому едва ли какие-то застройщики не смогут выплатить их в пользу компенсационного фонда. Но и маленькой эту сумму назвать нельзя – на эти деньги можно построить, к примеру, детский сад на 70 мест. Полагаю, часть застройщиков будет выводить в продажу проект по корпусам, чтобы обязанность по выплате отчислений в компенсационный фонд была растянута во времени».
Ольга Славкина: «Государственный компенсационный фонд долевого строительства может возместить потери, которые несут дольщики в случае проблем у застройщика. Но должен ли? Роль государства в сфере жилья в нашей стране всегда имела дополнительный аспект: оно выступало и выступает в глазах граждан гарантом получения жилплощади. Вероятно, так повелось со времен СССР, когда социальная защита была основной функцией государства. Сейчас все по-другому, и правила игры должны соответствовать реальности. Я противник того, чтобы государство стало гарантом получения дольщиком своей жилплощади. Инвестирование не может быть 100-% гарантированным, поскольку вкладывание денег в строящееся жилье – это риск, на который дольщик идет осознанно, надеясь на выгоду в будущем. И для того, чтобы быть уверенным в безопасности инвестиций, нужно привлекать к сделке юристов, внимательно изучать документы. Строительство – это бизнес, и никто не может дать гарантии, что внешние факторы и события не повлияют на его успешность.
На мой взгляд, существование государственного компенсационного фонда, возмещающего средства дольщикам, справедливо лишь в том случае, если объект по каким-то причинам не достроен по вине самого государства. К примеру, если оно выдало документацию на строительство, а делать этого не должно было».
Сергей Камлюк: «Мы предполагаем, что в связи с внесением поправок в 214-й и 373-й ФЗ на рынке останутся лишь крупные компании с собственной финансовой поддержкой в виде банков, входящих в группу, стоимость земельных активов упадет, усилится внимание к выбору земельных участков и качеству предлагаемых проектов, особое внимание – к комплексному освоению территорий».
Андрей Колочинский: «Очевидно, что взнос в компенсационный фонд нельзя назвать чрезмерным бременем для проекта: на старте реализации одной очереди, состоящей из 4-5 корпусов с себестоимостью строительства порядка 1 млрд рублей, необходимо внести 40-50 млн рублей. Это немалые, но не критичные средства».
Яна Максимова: «В UrbanGroup идею создания компенсационного фонда оценивают позитивно. Эта мера может существенно увеличить доверие потребителей к строительной отрасли, так как средства фонда направлены не на возврат денег дольщикам, а на достройку проблемных объектов. Еще два плюса для игроков рынка - упрощение отношений с Росреестром, а так же независимость от меняющейся тарифной политики и рисков банкротства страховых компаний.
С учетом общего объема рынка долевого строительства и при среднем страховом тарифе в размере 1% годовой объем отчислений в компенсационный фонд составит 15-20 млрд рублей. Этой суммы будет вполне достаточно, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков. Таким образом, компенсационный фонд выглядит более действенной мерой по сравнению с ранее существовавшей, которая не могла в полной мере компенсировать риски при наступлении страхового случая. По нашей оценке в резерве страховых компаний постоянно находились не более 2-3 млрд рублей, чего явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая».
Станислав Киселев: «Думаю, компенсационный фонд должен стать эффективным инструментом. В этом заинтересованы все: государство, рынок, население. Говорить о его надежности и влиянии на сектор недвижимости на данный момент преждевременно. Так уж устроен наш рынок: серьезные преобразования дают свой эффект спустя некоторое время. И о том, кто справился, а кто не выдержал новые условия, мы узнаем, когда будем подводить итоги текущего года».
Галина Крупен,
организатор и редактор «круглого стола»
Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
