В докладе Рейтингового агентства строительного комплекса по итогам 2015 г. проанализирован  рынок жилищного строительства не только с позиций общего количества введенных кв. м  жилья, но и с точки зрения показателей работы нескольких выбранных застройщиков. «Общая температура по больнице» не дает объективной картины, ведь за внешней стабильностью ввода могут скрываться изменения  структуры.

Для проведения анализа были выбраны три компании  - «Группа ЛСР», ГК ПИК и ГК «Эталон». Они входят в первую десятку рейтинга «Топ-200 крупнейших застройщиков жилья РФ»,  раскрывают свою финансовую отчетность и основные операционные показатели, поскольку являются публичными компаниями.

Согласно отчетности, 2014 г.  в целом был для них годом бурного роста. Например, ГК «Эталон» увеличила за год число заключенных контрактов на 30%, а их общая сумма выросла на 28%. Аналогичные показатели для «Группы ЛСР»  были +35% и +43% соответственно. «Группой ЛСР»  было построено в 2,6 раза больше жилой площади, чем годом ранее – (790 тыс. кв. м). С другой стороны, ГК ПИК  реализовала жилья на 8,4% меньше, чем в 2013 г., - (620 тыс. кв. м), хотя построила при этом на 6,4% больше (645 тыс. кв. м).

Нельзя назвать сугубо провальным  для них и прошлый год: многие показатели оказались вполне достойны того, чтобы представлять их в выгодном свете перед акционерами. Чем, надо сказать, компании активно и пользуются. На троих девелоперы построили в 2015 г. 2,1 млн кв. м жилья, что на 7% больше, чем в 2014 г.

Но присмотревшись внимательно, можно увидеть, что за  общими высокими показателями  проступают признаки регресса. Из 2,1 млн кв. м построенного жилья рост пришелся только на ГК ПИК. Нарастив на 40% объемы строительства, ГК ПИК не увеличила их реализацию, – ее объемы сохранились на уровне 2014 г. Таким образом, компания успешно “поработала на склад”, увеличив объемы затоваривания рынка. Два других девелопера показали снижение объемов строительства (ГК «Эталон» – с 580 до 502 тыс. кв. м, «Группа ЛСР» – с 790 до 754 тыс. кв. м).

Второй открытый показатель «Группы ЛСР» и ГК «Эталон» за прошлый год - количество новых контрактов с покупателями (ПИК эти цифры не показывает).  У «Группы ЛСР»  их заключено на общую площадь 611 тыс. кв. м против 1008 тыс. кв. м в 2014 г. (снижение  на 40%), ГК «Эталон» набрала 385 против 457 тыс. кв. м (-16%). Объем реализации у «Группы ЛСР» снизился менее значительно – с 777 до 723 тыс. кв. м. В это число вошла и продажа площадей, построенных ранее, и строительство площадей, проданных ранее.

В отчетах застройщики публикуют третий немаловажный показатель -  долю контрактов, заключенных по ипотеке. У «Группы ЛСР», ГК ПИК и ГК «Эталон» в 2015 г. эти цифры составили 33%, 39% и 15% соответственно (в 2014 – 35%, 36% и 22%).

На первый взгляд, отмечают аналитики РАСК,  показатели как публичных застройщиков, так и остальных свидетельствуют, что строительная отрасль в ушедшем году была вполне на высоте. Но во многом эта «высота»  была взята искусственными способами, а также за счет “выжимания” будущего спроса.

Анализ причин и выводы

Затоваривание рынка жилья составляет 40%, его причины очевидны и  всем понятны. Как в этой экономической ситуации чувствуют себя строители? Опросы руководителей компаний показывают рост неуверенности в завтрашнем дне. По данным обследования деловой активности строительных организаций, индекс предпринимательской уверенности в строительстве в III квартале  2015 г. составил (-9%). (Индексом считают разницу между положительными и отрицательными оценками топ-менеджеров ситуации в отрасли). В IV квартале  2015 г. показатель составил (-7%).

Государство оказало отрасли существенную помощь, запустив  программу  поддержки ипотечного кредитования. Однако поддерживать спрос на уровне 2014 г. искусственными методами долго не получится. Число банкротств в  4-ом квартале 2015 г. в 2,9 раза больше, чем  за этот же период  2014 г.  По состоянию на 31 декабря 2015 г. в базе РАСК насчитывались 3 922 компании категории «Д». (Присваивается компаниям в процессе ликвидации или объявившим о банкротстве). Из них непосредственно в 2015 году к данной категории были причислены 2 823 компании. В дальнейшем, уверены аналитики, будет наблюдаться рост банкротств. Между компаниями обостряется борьба за выживание. Ситуация осложняется выходом на рынок в прошлом году большого количества объектов,  на распродажу которых может уйти до нескольких лет, что при падающем спросе подавит объемы нового строительства. Рост себестоимости строительства будет означать сначала уменьшение маржи компаний – о 60% можно забыть, а затем работу себе в убыток. Ситуация усугубится практически полным отсутствием банковского кредитования отрасли на данный момент, поэтому застройщики не смогут покрывать убытки внешними заимствованиями.

Какое-то время застройщики смогут продлить свое существование различными манипуляциями: неполным рабочим днем, неоплачиваемыми отпусками, реструктуризацией кредитов, реорганизацией производства, отсрочками платежей. Обострится недобросовестная конкуренция, возможны нарушения законов, обман потребителей, что чревато социальными рисками. Чтобы избежать этого, специалисты РАСК предлагают ввести общественный контроль за работой строительных компаний, повышение уровня их прозрачности. По их мнению, должна быть законодательно закреплена  обязанность строителей публиковать отчетность (в т. ч. операционную и особенно  финансовую) на сайтах.

Почему важно делать открытой финансовую  отчетность? Именно  финансирование будет  причиной самых серьезных проблем у строителей.  С повышением кредитной ставки банковские кредиты  для большинства компаний стали практически недоступными и дорогими даже для самых  крупных  застройщиков. Для тех и для других  может не хватать средств для выполнения своих обязательств перед покупателями.

В долгосрочной перспективе, считают специалисты,  необходимо – и придется - добиться радикального снижения стоимости квадратного метра жилья. В России соотношение стоимости квадрата и средней заработной платы  одно из самых высоких в мире. Надо посмотреть правде в глаза - рост жилищного строительства в последние годы был обеспечен не только ростом доходов населения, но и необоснованной уверенностью  в дальнейшем их росте. Кризисная ситуация и тенденции экономического  спада  показали, что дальнейшего роста доходов людей  не произойдет,  строителям, чтобы выжить, придется отказаться от маржинальности в 50-60%, снизив стоимость жилья для населения. 

Чтобы добиться этого, нужно   действительно реализовать все то, о чем постоянно говорят  строители: уменьшить число административных барьеров, отрегулировать технологические  процессы, сделать отрасль максимально информационно открытой,  повысить  эффективность труда. Это нормальный и единственный путь развития всех сильных экономик мира.

Факторы, поддерживающие спрос

Известно, что у нас огромный потенциал к строительству. Общая площадь жилых помещений, приходившаяся в среднем на одного жителя, на конец 2014 г. была 23,7 кв. м (в городской местности 23,3 кв. м, сельской - 25,0 кв. м). В 2015 г.  она   выросла примерно до  24 кв. м. В странах со схожим климатом - Канаде и Норвегии - на одного жителя приходится 40 и 74 кв. м соответственно

Если взять за средний восточноевропейский (и канадский) уровень обеспеченности жильем показатель 40 кв. м на человека,  для его достижения в России предстоит построить еще 2,4 млрд кв. м. Отметим,  это без учета вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилья.  Но  даже в так называемом рекордном 2014 г. было построено лишь 84 млн кв. м,  что увеличило обеспеченность всего на 0,3 кв. м на человека.

Общий жилой фонд  РФ  составляет порядка 3,4 млрд кв. м. В действительности  его значительная часть непригодна для жизни: к  концу 2014 г насчитывалось 93,3 млн кв. м ветхого (69,5 млн) и аварийного (23,8 млн) жилья. Капитально отремонтированных помещений в квартирах было лишь 2,8 млн кв. м, то есть всего 3% от всего непригодного жилья.

Для сравнения: в 2012 году ветхого и аварийного жилья в стране было 99,9 млн кв. м, в 2005 – 94,6 млн, 2000 – 65,6 млн. То есть ситуация  практически не улучшается более десяти лет.

Не забудем, что значительная часть жилого фонда построена в 50-60-х гг. и в ближайшее  время будет ветшать ускоренными темпами. Чтобы достичь по уровню обеспеченности жильем развитые страны, нужно практически удвоить ежегодные объемы  и довести их до показателя не менее 150 млн кв. м.

Вера Сычева

Этот материал опубликован в мартовском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.