Жилищный рынок демонстрирует рост, а задумывается о падении

Несмотря на то, что банки уверены в полной стабилизации ситуации на рынке жилищного строительства, застройщики говорят и даже кричат об обратном. И им нужны дополнительные меры поддержки.

7 июля состоялось расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике по вопросу восстановления рынков жилищного строительства. В мероприятии, которое прошло в онлайн формате, приняли участие более 300 человек, в том числе представители Минстроя России, Государственной Думы РФ, Роспотребнадзора, Счетной палаты РФ, Сбербанка, Дом.Рф и др.  Модератором мероприятия выступил председатель Комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец.

Как напомнил во вступительном слове заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, по итогам 5 мес. ввод жилья в стране составил около 44,5 млн кв. м, а за 6 мес., по данным регионов, около 50 млн кв. м, что, несомненно, показывает хорошую динамику в обоих секторах строительства жилья. Но, по сути, то, что сейчас вводят и граждане, и застройщики, это сформированный за 2-3 года задел. И сегодня наступает пора следующей трехлетки: 2022-2024 гг.

Как заметил заместитель министра, сейчас сформирован большой градостроительный потенциал, и застройщики получили разрешения на строительство, купив земельные участки, поменяв вид разрешенного использования, сформировав проектно-сметную документацию и утвердив проект планировок территорий. Поэтому главная задача, которую ставит перед собой Минстрой – «распечатать» сформированные объемы строительства и обеспечить в следующие 3 года стабильный ввод жилья на уровне 2021 г., т.е. не менее 92,6 млн кв. м.

В качестве одной из мер поддержки застройщиков, в феврале была запущена программа по субсидированию кредитов, которой воспользовались 52 региона, а поддержку получили более 18 млн кв. м. И сегодня, конечно, застройщикам крайне сложно работать там, где рентабельность не превышает 15%. Поэтому, как заявил Никита Стасишин, необходимо промониторить ситуацию с одобрением кредитов на жилищное строительство не в столице, а в регионах. Там, где существуют качественные проекты, а застройщики научились работать с небольшой рентабельностью, но банки при этом отказывают им в проектном финансировании, говоря, что на модель наложены финансовые риски.

При этом, по словам Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, сейчас наступает та стадия, когда в ближайшее время можно будет получить несколько проблемных объектов, строящихся по эскроу-счетам. И тогда придется вести диалог с Центробанком по другому сценарию, а у него, напомним, крайне жесткая позиция по поводу поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Но эту тему, по мнению Сергея Пахомова, можно будет поднимать только тогда, когда появятся первые проблемные дома, а до этого Центробанк на диалог не выйдет.

Так, по его оценкам, сейчас уже около 15% строящихся по эскроу-счетам объектов находятся в «красной зоне». Это сотни домов, гигантский объем, который станет существенной нагрузкой для банков. При этом, конечно, и дольщики не должны пострадать, но и строители должны иметь возможность достроить свои проекты.

Позиция банков

Как сообщила заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Наталья Морина, если в предыдущие годы доля кредитов по эскроу-счетам доходила до 60-70%, то в 2022 г. она сократилась до 50%. И, конечно, в этой ситуации сказалась общая неопределенность, которая сложилась в марте, снизив спрос на кредиты.

Сейчас, по оценке Банка России, ситуация налаживается, и большая часть заявок одобряется, да и в целом спада финансирования нет, оно идет на уровне прошлого года. Пополняется и общий портфель нового строительства у банков. Так, если в январе в портфеле у банков было открытых лимитов на 7,3 трлн руб., то на начало июня эта цифра составила 8,3 трлн руб. А значит открываются новые проекты. По хорошей задолженности, которая увеличивается со сдачей проектов в эксплуатацию, тоже есть динамика – она за этот период выросла с 3,2 трлн руб. до 3,9 трлн руб. Иными словами, застройщики стали активнее вкладываться в строительство, а лидеры, по традиции, Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области.

Подтверждает эти данные и управляющий директор-начальник Управления финансирования недвижимости Дивизиона «Кредитные продукты и процессы» ПАО Сбербанк Светлана Назарова, заметив, что за 5 мес. поступило и одобрено заявок меньше, чем в прошлом году. Сказалось, что в ситуации неопределенности многие девелоперы не начинали финансирование новых проектов. Плюс сильно подорожала стоимость кредитных ресурсов из-за роста ключевой ставки.

Но в дальнейшем, по данным Сбербанка, активность стала даже лучше, чем в прошлом году, увеличился не только объем поступивших заявок, но и одобренных. Так, в мае 2022 г. было одобрено 106 заявок, в то время как в мае 2021 г. – 89. В мае 2022 г. было заключено 136 договоров, а в мае 2021 – 123.

При этом, как заявила Светлана Назарова, приостанавливать финансирование проектов банк не собирается, гораздо важнее достроить объект. Это связано с тем, что новая модель предполагает полный контроль за продажами, и, таким образом, банк понимает, где источник погашения средств, которые он выдает. Сейчас около 2,5 тыс. договоров находится на стадии строительства, но озвученные 15% находящихся в красной зоне объектов банк не подтверждает, говоря о качестве своих услуг.

Говоря об удорожании, Светлана Назарова отметила, что, конечно, оно возникает особенно по сделкам, которые рассмотрены в 2020 г., и тем, которые находятся на стадии готовности 50-70%, когда встает вопрос о поставке лифтов и другого оборудования, что связано с логистическими цепочками. Но в большинстве случаев удорожание проходит безболезненно. И в принципе по всем проектам, где есть небольшие проблемы, существует понимание, как их решить.

Как заявила Наталья Морина, сегодня все необходимые меры по поддержке отрасли состоялись. И говоря о новых мерах, нужно понимать, что они должны идти с осознанием и оценкой рисков. Риски по проектам зависят от очень многих факторов, в том числе от цен на жилье и от доступности материалов. И эти риски ощущают и сами застройщики, и банки. Но только инструментами регулирующего воздействия их вряд ли удастся решить.

Не согласен с этой позицией руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик, выразивший мнение 300 застройщиков всей страны. По его словам, в кулуарах ничего кроме мата не слышно – до такой степени недовольства у застройщиков сложившимися условиями не было никогда. И все кризисы, которые были до этого, застройщикам кажутся легким ветром по сравнению с тем, как их «лихорадит» сегодня. Да, конечно, эскроу-счета с одной стороны минимизируют риски для населения, но с другой снижают доступность для застройщиков к дешевому финансированию. И эту увязку необходимо обсудить в экспертном сообществе.

Драйвер жилищного строительства

Но, конечно, говоря об увеличении жилищного строительства, нельзя его рассматривать без четких правил по ипотеке. Это особо подчеркнул Никита Стасишин. Причем не только по льготной, но и в привязке ко вторичному рынку жилья, где первоначальный взнос составляет более 30%. И большая доля ипотеки находится именно на вторичном рынке, где нет никаких программ по субсидированию.

Сегодня, как заявила Наталья Морина, российские банки получают огромное количество заявок на выдачу ипотеки и около половины из них удовлетворяются. При этом, как и ожидалось, сокращение заявок по ипотечным кредитам в марте было временным явлением. А поддержка спроса на рынке недвижимости была обеспечена значительным снижением ключевой ставки.

В то же время Сбербанк подтверждает объем выдачи ипотечных кредитов в апреле-мае выше, чем в прошлом году. И по мере изменения ставок по ипотеке, особенно льготной, рынок оживляется.

Так, по данным заместителя руководителя аналитического центра АО ДОМ.РФ Юрия Ачкасова, в апреле было выдано около 50 тыс. ипотечных кредитов, в мае – около 40 тыс. И это в 2-3 раза меньше, чем в аналогичные периоды 2021 г. С одной стороны кажется, что на ипотечном рынке творится что-то ужасное, что приведет к краху всей банковской сферы. Но, как уточнил Юрий Ачкасов, это не так. Подобное сокращение спроса на ипотечные продукты было вызвано временными факторами, действие которых к сегодняшнему дню приостановилось. Это ажиотажный спрос на жилье в марте, рост ключевой ставки до 20% и последующее увеличение ставок по рыночной ипотеке до запретительных ставок, превышающих 20%, а также изменение программы льготной ипотеки. Сейчас все эти факторы закончили свое действие. И первые ласточки улучшения ситуации видны уже в июне.

В результате в июне выдано около 65 тыс. ипотечных кредитов, и это на 80% больше, чем выдано в мае. Таким образом, эксперты видят все признаки восстановления ипотечного рынка.

Сегодня ставки по рыночной ипотеке составляют около 10,5%, а по  льготной ипотеке ставки снизились до 7%, плюс продлен срок действия программы и увеличен лимит. А учитывая, что между подачей заявки по ипотеке и выдачей ипотечного кредита проходит 1-2 мес., то эти факторы повлияют на динамику ипотечного рынка в июле.

Раскрыть эскроу с помощью ТИМ

Другой мерой поддержки жилищного строительства могут стать технологии информационного моделирования (ТИМ), о чем сообщил президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), руководитель комиссии по цифровизации Общественного совета при Минстрое России Михаил Викторов.

Так, по его словам, в данный момент эксперты НОТИМ и Минстрой России готовят финансово-экономическое обоснование для заказчиков и застройщиков, которые готовы пилотно переходить на применение ТИМ на стройке с возможным снижением стоимости проектного финансирования. Иными словами, у банка есть определенные операционные и производственные затраты на соответствующий контроль деятельности компаний. И если компания после перехода на ТИМ обеспечивает полный доступ ко всем производственным процессам через среду общих данных и формирование отчетности всех производственных процессов, автоматизации финансовых процессов вплоть до каждого дня, она дает такой доступ коллегам из ДОМ.РФ, Сбербанку, ВТБ и ЦБ.

Важно, что эта инициатива не будет направлена только на крупнейших федеральных застройщиков, она должна позволить продвигать практику перехода на ТИМ в регионах. По мнению Михаила Викторова, необходимо не только административно стимулировать застройщиков переходить на ТИМ, но и с понятием выгоды – с потенциальным раскрытием эскроу-счетов.

Но, как заметил Кирилл Холопик, регионам сейчас совсем не до ТИМ, им бы спасти свои проекты, особенно низко-маржинальные. Поэтому пока не понятно, как их стимулировать в этом направлении.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в августовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.