На рынке жилья в рост пошли три «С»: стоимость, себестоимость и спрос

К обсуждению этих вопросов журнал «Строительство» пригласил московских и российских застройщиков.

- Насколько и почему выросла себестоимость строительства жилья за последний год и, соответственно, стоимость продажи жилья?

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «По данным Росстата, себестоимость строительства в среднем по стране с августа 2020 г. по август 2021 г. увеличилась на 11,6% - с 42,9 тыс. руб. до 47,9 тыс. руб. Отмечу, что это общий показатель, отражающий усредненную величину затрат по строительно-монтажным работам возведения жилых корпусов, в котором не отражаются региональные особенности. К примеру, корректировка порядка расчета платы за изменение ВРИ в Москве привела к увеличению расходов застройщиков. При его расчете использовались сведения по проектам исключительно массового сегмента — типовые проекты эконом-класса, а также не учитываются затраты на приобретение и подготовку площадки, проектирование объекта, оформление земельно-правовых отношений, в том числе смена вида разрешенного использования, и разрешительной документации, строительство социальной инфраструктуры и благоустройство территории. Включение указанных расходов будет отражать инвестиционную себестоимость реализации жилого проекта массового сегмента в Москве, которая сейчас в среднем превышает 150 тыс. руб. за кв. м.

К примеру, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам I полугодия 2021 г. составила 381,1 тыс. руб. по всем сегментам жилья, что на 36% выше, чем за тот же период 2020 г. Существенный рост обусловлен как увеличением издержек застройщиков, так и ажиотажным спросом на первичном рынке». 

Николай Складнев, главный директор по строительству ГК «КОРТРОС»: «Себестоимость строительства резко возросла за последний год. Из-за ослабления рубля сильно дорожают импортные строительные материалы, оборудование, топливо. Это напрямую сказывается на себестоимости строительства и, следовательно, на конечных ценах недвижимости. В целом наиболее яркие показатели — арматурная сталь, которая выросла в цене более чем в 2 раза, и минераловатные утеплители, которые подорожали более чем в 3 раза.

Однако вопросы, связанные с удорожанием крайне необходимых материалов, застройщики пытаются решить путем организации централизованных поставок. В данном варианте получается, что одна организация выкупает значительные объемы, это важно для любого производителя и, как следствие, он готов давать определенный дисконт на свою продукцию. В ГК «КОРТРОС» мы максимально внедряем централизованные закупки материалов».

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»): «В среднем удорожание строительства жилых проектов в Москве с начала текущего года составило не менее 18%. Рост цен на стройматериалы стал одной из основных причин роста цен на жилье.

Средняя цена квадратного метра в нашем проекте «Любовь и голуби» по итогам первого полугодия выросла на 33,7% и сейчас составляет 293,7 тыс. руб.».

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «Себестоимость строительства за последний год выросла примерно на 15% и превысила в Москве 115 тыс. руб. за квадратный метр. У такого тренда несколько причин.

Во-первых, после выхода большинства экономик в мире из жесткого локдауна резко вырос спрос на базовые строительные материалы, т.к. пришлось возобновлять много замороженных строек. Однако производство в это время также было ограниченным, из-за чего возник дефицит металла, бетона, цемента, дерева, отделочных материалов. Цены в результате резко возросли, в том числе и в России, которая экспортирует много металла.

Во-вторых, в России произошла очередная девальвация рубля в 2020 г., в связи с чем резко увеличились цены на все импортные товары, прежде всего на премиальные отделочные материалы, а также на инженерное оборудование для многоквартирных домов.

В-третьих, в нашей стране в дефиците оказались рабочие — из-за пандемии многие иностранцы уехали на родину, а оставшихся специалистов пришлось привлекать более высокими зарплатами».

- Действительно ли спрос превысил предложение на рынке нового жилья, и как на это повлияла льготная ипотека? Каковы прогнозы на следующий год?

Надежда Коркка: «Существенный покупательский интерес начал фиксироваться не сразу после запуска льготной ипотеки весной 2020 г., а примерно через 2 месяца, когда власти приступили к постепенному смягчению санитарных ограничений. В период экономической нестабильности и неопределенности недвижимость осталась одним из немногих действительно надежных и стабильных инструментов инвестирования, в связи с чем спрос на квартиры резко пошел вверх и послужил причиной снижения предложения. Подобные процессы продолжались на столичном первичном рынке до конца июня 2021 г., т.е. до фактического момента завершения льготной ипотеки. Вместе с наступлением сезона отпусков это привело к снижению покупательского интереса в течение июля и августа 2021 г.

Осенью вероятна определенная корректировка спроса, а также смещение его вектора в локации с более доступными вариантами, а также в менее востребованные сегменты. Относительно стабилизировать или хотя бы минимизировать негативные последствия летнего снижения интереса клиентов может выход нового объема предложения, соответствующего запросам потребителей, а также запуск новых специальных условий.

Разумеется, динамика спроса зависит и от ценовой политики застройщиков. Существует вероятность, что стоимость лотов на первичном рынке до конца года останется как минимум на текущем уровне. Из-за наращивания девелоперами объема предложения в сентябре-октябре возможно незначительное снижение прайса. Ближе к концу года цены, на мой взгляд, вернутся к текущим значениям.

Прогнозировать динамику покупательского интереса и прайса в 2022 г., на мой взгляд, пока несколько преждевременно. Безусловно, существенное влияние на первичный рынок окажут темпы экономического развития и восстановления экономики, а также направления денежно-кредитной политики государства. Последнее особенно важно, т.к. размер ключевой ставки оказывает непосредственное влияние на процентные ставки как по ипотеке, так и по займам для застройщиков. Пока существует вероятность, что ключевая ставка будет постепенно повышаться до уровня 7,5-8% к концу года, что приведет к удорожанию кредитов».

Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК «КОРТРОС»: «Спрос на жилье в Москве превышает предложение, а особенно — ликвидное предложение. Новостройки в Москве и Московской области с хорошим расположением, архитектурой, собственной инфраструктурой и другими весомыми для покупателя плюсами будут сохранять высокую стоимость.

В целом темпы роста цен замедляются. В долгосрочной перспективе нельзя исключать определенную коррекцию, но значительного снижения относительно текущего уровня не произойдет. Застройщики, несмотря на резкий рост спроса в прошлом и в этом году, все равно остаются в непростом положении. С 2018 г. девелоперы переходят на новую модель финансирования жилищного строительства. Деньги дольщиков напрямую привлекать нельзя, нужно брать кредит в банке, который будет обеспечиваться средствами покупателей-участников долевого строительства. Если мы будем мало строить нового жилья, то это также подтолкнет вверх цены на дефицитные новостройки. Качество жизни ухудшится, и население будет охотнее переезжать в крупные города. Поэтому важно поддерживать девелопмент не только по линии помощи застройщикам, но и стимулировать спрос.  При этом программа льготной ипотеки, принятая государством как одна из мер поддержки в непростом 2020-м, послужила дополнительным активатором спроса на рынке недвижимости в сложный период.

Из-за роста цен и повышения ипотечных ставок спрос на жилье будет смещаться, прежде всего географически. Если покупатели рассчитывали на покупку квартиры в недорогой массовой новостройке в пределах МКАД, то при повышении ставок им придется либо искать вариант более компактного жилья там же, либо в Московской области, но большей площади».

Алексей Перлин: «В 2021 г. спрос на покупку жилья в столице продолжал оставаться высоким. В нашем ЖК «Любовь и голуби», например, общий объем реализованного предложения по двум корпусам второй очереди на текущий момент составляет более 60%, что свидетельствует о крайне высокой востребованности проекта.

После завершения действия льготной ипотеки застройщики совместно с банками сегодня вводят новые ипотечные программы с субсидированной ставкой. Так, мы по своему проекту сотрудничаем с более чем 20 кредитными организациями, которые предлагают заемщикам гибкие условия: ипотечная ставка начинается с 4,5%. Кроме того, Правительство расширило действие программы «Семейная ипотека» — теперь в ней могут принять участие семьи с одним ребенком.

Возможность получения кредитов на льготной основе серьезно повышает привлекательность новостроек, так что в 2022 г. стоит ожидать перетока интереса покупателей со вторички на первичный рынок».

Владимир Щекин: «Спрос в последний год действительно был очень высоким, и иногда покупателям не хватало достаточного выбора жилья в определенных секторах или сегментах рынка. Скажем, прошлой осенью ощущалась нехватка больших квартир — от трех комнат, которых в последние 5-7 лет становилось все меньше в проектах застройки. Высокий спрос был на студии, которые подорожали примерно наполовину за год. Мало в продаже квартир в готовых новостройках — меньше 10% рынка. В запасах у застройщиков порядка 19% от общего числа строящихся квартир, которые еще не продаются, поэтому о дефиците квартир говорить нельзя, но в целом 20-30% от прошлогоднего объема предложения реализовано».

- Есть ли в компании опыт раскрытия эскроу-счетов, как вы оцениваете этот механизм, и хватило ли средств на эскроу, чтобы покрыть все затраты на строительство жилья?

Надежда Коркка: «Механизм эскроу-счетов был запущен 2 года назад. За это время был успешно реализован ряд проектов, предусматривающих проектное финансирование. По моему мнению, ситуация, когда средств на счете не хватает для покрытия затрат на строительство — скорее исключение из правил, т.к. любой застройщик перед стартом реализации проекта формирует финансовую модель, которая учитывает ряд факторов.

На мой взгляд, с точки зрения безопасности сделки переход отрасли на эскроу — шаг вперед, т.к. благодаря тщательному анализу застройщика со стороны банка снижается риск появления обманутых дольщиков. Однако могу выделить несколько моментов, которые требуют корректировки. Например, требуется принять компромиссное для банков и участников рынка решение кейса, когда некрупным застройщикам могут отказать в проектном финансировании из-за недостаточного, по мнению банка, опыта, портфеля проектов или невысокой ликвидности. Помимо этого, следует продолжить проработку вопроса досрочного раскрытия эскроу-счетов».

Филипп Третьяков: «В нашей компании практика раскрытия эскроу-счетов есть пока только в Академическом в Екатеринбурге. Сейчас мы отлаживаем механизм, но существенных сложностей нет».

Алексей Перлин: «Да, опыт раскрытия эскроу у нас есть — он связан с клубным проектом «Данилов дом». Средств на счетах эскроу, аккумулированных в период строительства, нам хватило для полного погашения кредита, полученного на цели финансирования строительства этого объекта, и процентов».

Владимир Щекин: «Пока что в нашей компании нет завершенных по новой схеме проектов, но уже можно сказать, что переход к банковскому финансированию и эскроу-счетам повлиял на строительную отрасль. В целом порядка двух третей жилья сейчас строятся по новым правилам, т.е. пока нельзя сказать, что банки полностью заменили покупателей жилья в качестве строительных инвесторов. В новой модели долевое участие практически гарантировано от каких-либо проблем со сроками или недобросовестных мотивов застройщиков. Говоря проще, риски почти сведены к нулю. В то же время девелопер теперь меньше зависит от текущего потока средств дольщиков, а значит, у него не такие мощные, как раньше, стимулы снижать цены на старте и более гибко реагировать на колебания спроса».

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в сентябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.