Борис Титов: Системные проблемы строительной отрасли и не решаются также системно

Системные проблемы строительной отрасли представили бизнес-омбудсмены по стройке Елена Киселева и Дмитрий Котровский.  Первое и самое объемное место занимают проблемы бизнеса при переходе на проектное финансирование  строительства жилья.  Добросовестные застройщики сталкиваются с принципиальными недостатками механизма проектного финансирования с использованием счетов эскроу, внедренного с 2018 года в рамках реформы долевого строительства:

• В действующих нормативных документах ЦБ РФ (прежде всего положении от 28.06.2017 № 590-П) содержатся повышенные требования к застройщикам и проектам строительства, что приводит либо к невозможности привлечь проектное финансирование, либо к существенному удорожанию стоимости кредита.

• Во многих регионах невозможно выполнить требования банков об участии собственных средств застройщика в размере 15 % от общего бюджета проекта. Так, для Москвы и иных городов, где высокая стоимость земли, выполнить эти требования значительно проще — 15 % может составить стоимость земельного участка. Однако в регионах стоимость земли зачастую не превышает 5 %, остальные 10 % необходимо подтвердить выполненными работами, причем в короткие сроки — в течение 3 месяцев, что объективно в ряде случаев не представляется возможным [например, при строительстве 500-квартирного дома (40,5 тыс. кв. м) затраты, составляющие 10 %, сопоставимы со стоимостью 5-этажного многоквартирного дома, который придется возвести в течение 3 месяцев].

• Действующие высокие регуляторные требования к банкам препятствуют увеличению числа кредитных организаций, допущенных к проектному финансированию (прежде всего, региональных и специализирующихся до реформы долевого строительства на кредитовании застройщиков), и конкуренции между банками.

• Действующий механизм расчета обязательных нормативов банков Н1 (достаточности капитала банка) и Н6 (максимального размера риска) затрудняет застройщикам доступ к проектному финансированию.

• Как правило, для застройщиков субъектов МСП это проекты небольшие, с низкой рентабельностью (до 15 %), в малых городах. На практике у банков отсутствует заинтересованность в кредитовании подобных низкомаржинальных проектов, и, как следствие, застройщики не могут получить проектное финансирование и воспользоваться преимуществами программы по субсидированию процентной ставки по кредитам.

• Отсутствует предельный срок рассмотрения банками заявок застройщиков. На практике банки рассматривают заявки до 8 месяцев.

• Отсутствуют ограничения в части объема запрашиваемых банками документов. Требования постоянно меняются даже в рамках одного проекта. Запрашиваются документы, имеющиеся в ЕИСЖС.

• Из-за того что компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как закредитованность, каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке.

• Банки искусственно ограничивают возможность застройщика обратиться за получением проектного финансирования в иные кредитные организации требованием о заключении межкредиторского соглашения о старшинстве задолженности. По сути, застройщик вынужден работать с тем банком, в котором он изначально получил проектный кредит по одному из объектов.

 • Отсутствует правовой механизм, позволяющий переводить средства дольщиков со счетов эскроу в одном банке в другой банк, что препятствует возможности застройщику рефинансировать проектный кредит на лучших условиях.

• В соответствии с действующей моделью эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации. То есть предприниматели не могут прогнозировать рентабельность своих проектов.

• Из-за того что поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные застройщики не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.). Увеличение финансовой нагрузки на застройщиков в связи с введением нового механизма финансирования жилищного строительства и отсутствие доступа к средствам на счетах эскроу до завершения строительства имеют своим следствием существенное упрощение и удешевление проектов, повышение числа типовых многоэтажных домов с квартирами небольшой площади, отказ от индивидуальных проектов с качественным проектированием и дорогими строительными решениями, прекращение внедрения новых технологий, что принципиально влияет на качество продукта и городской среды в целом;

• Действующая модель проектного финансирования не предусматривает механизма, позволяющего обеспечить в рамках комплексной застройки финансирование строительства объектов инфраструктуры, включая социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники и т. д.), а также многоэтажные паркинги, которые необходимы для обеспечения комфортного проживания. Строительство таких объектов является низкорентабельным или убыточным из-за высокой себестоимости возведения и низкой цены реализации в зависимости от региона реализации.

• Отсутствуют кредитные продукты для реализации проектов комплексного развития территорий, позволяющие застройщику осуществить досрочный возврат собственных средств, внесенных в проект, до открытия проектного финансирования, позволяющие застройщику воспользоваться будущей прибылью в реализуемых проектах, позволяющие финансировать затраты на приобретение проекта и первоначальные затраты на запуск проекта по ставкам, сопоставимым со ставками в рамках проектного финансирования.
•  Существуют необоснованно повышенные требования к застройщикам со стороны банков при реализации проектов [к примеру, обеспечить открытие всеми подрядчиками (за исключением аффилированных застройщику) расчетных счетов в банке, осуществляющем кредитование, с банковским сопровождением], а также отсутствует нормативное ограничение предельного срока согласования уполномоченным банком документации по проекту и оплаты поставщикам и подрядчикам.
•  Отсутствует механизм побуждения банков к исполнению обязанности по своевременному раскрытию эскроу-счетов после завершения строительства. Зачастую эти сроки существенно затягиваются.
•  Отсутствуют механизмы, стимулирующие строительство и/или снижающие финансовую нагрузку на застройщиков в регионах с низкой покупательной способностью населения и низкой маржинальностью проектов. В частности, нет механизма стимулирования крупных и системных застройщиков к наращиванию присутствия в тех регионах, в которых жилищное строительство практически не осуществляется региональными застройщиками.
•  Противоречивость положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и различных переходных положений существенно усложняет на практике исполнение закона застройщиками и ведет к необоснованным требованиям со стороны банков.
•  На практике широко распространены различные дополнительные комиссии и сборы, а также навязываемые банками услуги (например, использование аккредитивов), что повышает финансовую нагрузку застройщиков.

Статистика показывает, что к началу 2021 года отмечается тренд на существенное снижение объемов жилищного строительства, увеличение числа банкротств и уход с рынка застройщиков (прежде всего малых и средних), устойчивый рост расходов бюджета на завершение строительства проблемных объектов, увеличение числа регионов страны, в которых жилищное строительство по новым правилам либо не осуществляется, либо представлено единичными проектами.

К началу 2021 года в 12 субъектах Российской Федерации не выдано ни одного проектного кредита, в 36 регионах — меньше десяти. Проблема финансирования проектов является одним из ключевых рисков для отрасли (более половины застройщиков отметили этот риск в ходе исследования ЦСР). В ближайшие 6 лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в 2 раза из-за нехватки собственных средств и не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования (максимальный объем ввода жилой недвижимости МКД будет ограничен 30 млн кв. м в год).

Как застройщики, так и производители стройматериалов развиваются только около крупнейших агломераций (15 городов с численностью населения 1 млн. человек и более).

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (23 города с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек, 40 городов с численностью населения от 250 тыс. до 500 тыс. человек, 95 городов с численностью населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек), в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста, не развивается. До сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья.

Несовершенство антикризисных мер поддержки строительной отрасли:

• Программа субсидирования процентных ставок по кредитам застройщикам (постановление Правительства РФ от 30.04.2020 № 629) де-факто проработала только полгода, с 2021 года программу переориентировали на поддержку низкомаржинальных проектов в отдельных регионах. Подавляющее число застройщиков не смогли воспользоваться программой из-за несовершенства ее условий. При этом для 43,1 % компаний эта мера является одной из наиболее актуальных, в том числе для 25 % компаний из Москвы и СанктПетербурга.

• В силу прямой законодательной коллизии застройщики не смогли воспользоваться программой льготных кредитов на пополнение оборотных средств (постановление Правительства РФ от 24.04.2020 № 582).

• При том что Банк России ориентирован на сокращение числа регионов — участников программы льготной ипотеки по ставке 6,5 %, отсутствуют разработанные четкие критерии, позволяющие отнести конкретный регион к субсидируемому или несубсидируемому.При том что Банк России ориентирован на сокращение числа регионов — участников программы, отсутствуют разработанные четкие критерии, позволяющие отнести конкретный регион к субсидируемому или несубсидируемому.

• В связи с введенными ограничениями имеется существенная нехватка рабочей силы на строительных площадках (прежде всего мигрантов). В связи с дефицитом работников имеет место существенный рост расходов на ФОТ.

Полностью текст доклада доступен по ссылке: http://doklad.ombudsmanbiz.ru/2021/3.pdf