Об апартаментах
поговорили, но пока
не приговорили…

19 ноября в Совете Федерации прошли парламентские слушания на тему «Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости». Мероприятие провел первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству и региональной политике Аркадий Чернецкий. А неожиданные высказывания замминистра строительства Никиты Стасишина надолго вывели тему апартаментов в топ обсуждаемых новостей.

Сегодня тема апартаментов особо актуальна – за последние годы спрос на них увеличился, а их строительство стало настолько масштабным, что проблемы, связанные с проживанием в этих объектах, вышли на государственный уровень, найдя свое отражение в Общенациональном плане действий по восстановлению экономики.

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые коммерческие помещения, при том, что они имеют все признаки жилья: водоснабжение, электричество, канализацию. Иными словами, статус их до сих пор не определен, хоть это и полноценные объекты гражданско-правовых отношений. По закону в нежилых помещениях нельзя оформить постоянную прописку, в них выше коммунальные услуги и налог на имущество и зачастую отсутствует какая-либо социальная инфраструктура. Кроме того, нет гарантий предоставления коммунальных услуг, государственных жилищных программ поддержки и льготных условий кредитования и субсидий. Но несмотря на это, спрос на апартаменты только растет за счет большей доступности по сравнению со стандартным жильем – разница в стоимости в одном районе может достигать 20%. Интерес к ним подогревает и выгодное местоположение – такие комплексы обычно появлялись в престижных районах города.

Однако далеко не всегда апартаменты строятся в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве», и не все застройщики заключают с покупателями договоры долевого участия и делают отчисления в компенсационный фонд. Выходит, покупатели таких объектов оказываются совершенно не защищены в случае банкротства застройщика.

Основная причина появления апартаментов – это дефицит площадок под жилищное строительство, особенно в крупных городах, что вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащая их всем необходимым для комфортного проживания. В результате в рамках одного проекта сочетаются офисные, жилые и торгово-развлекательные площадки. Типичный пример – «Москва-Сити», который копирует строительные проекты других стран.

Подобное строительство многофункциональных зданий с апартаментами широко распространено заграницей, где законодательство детально регулирует их правовой статус. Например, в Париже окна домов находятся в 5-10 м от проходящей дороги метро, и там прекрасно живут люди. А наши законы позволяют застройщикам при строительстве зданий с апартаментами не придерживаться установленных требований, предъявляемых к жилью. Причем отсутствие обязанности застройщика обеспечивать их объектами социальной инфраструктуры значительно удешевляет себестоимость такой недвижимости.

В результате, сегодня определить правовой статус апартаментов как жилых помещений можно только лишь с применением статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое. Но это возможно исключительно в случае, если помещение отвечает жестким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. И для апартаментов это в принципе невозможно, т.к. они по большей части не соответствуют таким требованиям.

А значит необходимо легализовать физически существующие, но не отраженные ни в жилищном, ни в градостроительном законодательстве объекты, и создать понятные «правила игры» для будущего строительства.

Жилое нежилье

Как сообщил Аркадий Чернецкий, при профильном Комитете СФ создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов). И ее главная задача – внести ясность в статус многофункциональных зданий и апартаментов. Для этого рабочей группой был подготовлен законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс и другие законодательные акты.

Однако, по словам сенатора, на уровне регионов и власти сложилась парадоксальная ситуация – все признают, что ситуация с апартаментами ненормальная, но желания ее исправлять нет. Поэтому пришло время сдвинуться с мертвой точки.

Так, по словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, в ведомстве последние месяцы шла дискуссия, в каком виде должны существовать апартаменты – как отдельный вид жилых помещений или как нежилые с определенными характеристиками. Итоговая позиция Минстроя такова, что это жилые помещения, на которые должна быть распределена вся регуляторика Жилищного кодекса: создание управляющих компаний, плата за капремонт, обязательная регистрация и т.д. При этом в законодательство необходимо ввести новое понятие многофункциональных зданий с жилыми помещениями.

Но есть и «узкие» места – одно дело, если это отдельное здание, другое – комплекс, наподобие «Москва Сити», где одновременно находятся и жилые, и нежилые помещения. Но главное – эти помещения не должны «смешиваться» на одном этаже, должно быть четкое разделение. Поэтому в ближайшие недели в Минстрое планируется сформировать видение, каким образом в законодательстве будет определяться правовой статус апартаментов.

Однако есть две основные проблемы. Первая – как перевести в жилые помещения те, где уже живут люди. Здесь нужно будет ввести новое определение бывшим апартаментам – например, многофункциональное здание с чем-то. И Минстрой готов пойти на подобную «амнистию» и учесть построенное в объеме ввода жилья, хотя это довольное не просто.

А вторая – что делать со строящимися сегодня подобными объектами и разрешать ли дальше их строить. И вот тут ведомство предлагает более жесткий вариант. Как заявил Никита Стасишин, позиция Минстроя в том, что строительство новых апартаментов не целесообразно, и с какого-то момента «лавочку» надо закрыть и строить только жилье. (Отметим, что буквально на следующий день Минстрой России разъяснил, что никто ничего запрещать не будет, а сам Никита Стасишин до сих пор не устает повторять, что апартаменты будут продолжать строиться, нужно только определить их статус – Ред.).

Признать жилым, но особенным

Однако мнение о запрете апартаментов категорически не поддерживают в Совете Федерации. Как полагает Аркадий Чернецкий, такой запрет лишит граждан выбора. Кого-то не интересует инсоляция, но есть желание жить в центре города, чтобы 2 часа не ехать на машине. У кого-то в приоритете финансовый вопрос, и они готовы к таким проблемам, как более высокий налог и плата за коммунальные ресурсы. Поэтому ставить крест на апартаментах – не рационально.

С этим согласен и президент НОСТРОЙ Антон Глушков, заявивший, что такой тип объектов должен быть жилым, но приравнивать его к жилью в чистом виде не обязательно. Апартаменты должны обеспечивать все требования по безопасности, а не гарантировать социальные блага. И потребитель, понимая это, сам сделает выбор в пользу того или иного объекта. При этом, некоторые требования, которые обязательны для жилья, например, касающиеся инсоляции, для апартаментов могут носить декларативный характер.

В свою очередь директор Департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Иван Чебесков отметил, что вопрос определения правового статуса апартаментов уже назрел, и его надо решать, а игнорировать тот факт, что апартаментов, особенно в Москве, огромное количество – невозможно. Но есть и некоторые финансовые риски.

Так, в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям могут потребоваться дополнительные средства бюджетной системы при предоставлении субсидий собственникам на оплату помещений и коммунальных услуг.

Возможно и снижение поступлений в местные бюджеты от налога на имущество физических лиц, т.к. исчисление этого налога в отношении апартаментов как жилых помещений будет осуществляться по пониженной налоговой ставке.

Кроме того, могут потребоваться изменения в Налоговый кодекс. По ним признаваться объектом налогообложения земельным налогом будут участки, не только входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, но и в состав общего имущества многофункционального здания.  Не исключено, что потребуются дополнительные средства бюджета и на увеличение количества сотрудников, которые будут обслуживать все это с точки зрения государственного реестра.

Земля и доля

Интересную позицию озвучил статс-секретарь, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексей Бутовецкий, заявив, что его ведомству, в общем-то, все равно, какое решение будет в итоге выбрано. Росреестр интересует только два момента – что будет с общим имуществом и каким образом на него возникает право, в том числе и на земельный участок под домами.

А вот ситуация с неопределенностью статуса апартаментов, по его мнению, аналогична с дачными домами и дачной амнистией, когда законодатель много лет устранялся от определения статуса садовых домиков, и в итоге все закончилось Конституционным судом, который решил, что это обычные жилые дома, и они могут быть пригодны для постоянного проживания. И если сейчас на первом этапе не обозначить, что апартаменты – это жилье, пусть даже какое-то особенное, то высок риск оказаться также в суде.

Кроме того, необходимо обращать внимание на земельный участок, на котором построен дом с апартаментами. После прошедшей реформы в Земельном кодексе теперь есть глава, где сказано, что в зонах с особым использованием территорий внесены ограничения по строительству жилья. И есть вероятность, что апартаменты находятся как раз в таких зонах – санитарно-защитных, охранных, приаэродромных территориях, где по правилам жилья совершенно не может быть.

С ним согласна и Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, подчеркнув, что все апартаменты признать жильем не получится.

Да, многофункциональное здание – это новая строительная концепция. Но на него нельзя автоматически переносить критерии с многоквартирного дома – общее имущество, управление, капитальный ремонт и аварийность. Это совсем другой объект недвижимости с другим набором прав. Требуется и территориальное зонирование – где могут размещаться такие здания – не в жилых зонах, а в общественно-деловых.

При этом, по мнению Надежды Косаревой, в многофункциональном здании должны быть очень гибкие функции по изменению жилой зоны на нежилую и обратно. И объем жилищных прав и социальной поддержки также должен быть другой – единство прав, обязанностей и ответственности всех собственников помещений в здании с единым налогообложением и прочим, как для жилых, так и нежилых помещений.

Но и есть и еще одна проблема – кадастровая оценка. Из-за того, что нет такого объекта оценки, как апартамент, они попадают в любую категорию – жилые объекты или нежилые, и от этого разница в стоимости доходит до 30%.

Что касается регионов, то в Москве, например, создан Реестр апартаментов, позволяющий проводить эту градацию. Также есть льгота по уплате налога для апартаментов, которые попадают в реестр и включены в него с определенными условиями. Это – апартаменты не более 300 кв. м, с кадастровой стоимостью 1 кв. м не менее 100 тыс. руб. В этом случае можно получить льготу – снижение ставки с 1,2% до 0,5% кадастровой стоимости. Однако в регионах, где объекты с апартаментами единичны – полная неопределенность.

Как подытожил Аркадий Чернецкий, сегодня уже понастроены миллионы квадратных метров апартаментов, и нужно думать, что с ними делать дальше. Ведь жилье – это очень обширное понятие, и невозможно под одну гребенку и жесткие требования запихнуть все его виды, лишая человека права выбора. Хотя мнение Минстроя также имеет право на жизнь. Поэтому необходимо в короткие сроки создать рабочую группу, чтобы найти оптимальный вариант и учесть сегодняшние проблемы. А все замечания и предложения, прозвучавшие в ходе обсуждения, будут рассмотрены и учтены при дальнейшей работе над соответствующим законопроектом. Позиция же Совета Федерации будет сформирована в ближайшее время, т.к. срок доклада – декабрь 2020 г.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.