«Пятиэтажная» проблема:
главное – не нарушать
права граждан

Сегодня чуть ли не вся Россия обсуждает предложенную столичными  властями программу сноса пятиэтажек. Казалось бы, это счастье для жителей износившихся домов – получить новое, комфортное жилье, но тем не менее вокруг инициативы Московского правительства кипит столько страстей и столько противоречивых слухов, что начинают возникать сомнения и вопросы.  

Странный законопроект…

Интересное обсуждение программы прошло в стенах Центрального дома архитекторов в рамках проведения фестиваля «Золотое сечение». Правда, перед началом дискуссии президент Союза архитекторов России (САР) и московских архитекторов (СМА) Николай Шумаков сделал заявление, что мнения архитекторов, высказанные здесь, не являются официальной точкой зрения САР и СМА, это частные мнения самих участников дискуссии.

Организаторы обсуждения пригласили на встречу представителей архитектурного сообщества, градостроителей, урбанистов, экономистов, специалистов по транспортной политике, а также общественности от жителей пятиэтажек – будущих переселенцев.

Судя по выступлениям, многие считают законопроект странноватым. С одной стороны, московские власти твердят о высокой миссии программы, что она предлагается только во благо горожан, раскручиваться будет на средства из городского бюджета, а коммерческий интерес будет подчинен интересам города. С другой стороны, отовсюду «торчат уши» коммерческого интереса, уж слишком лихорадочно, даже с ноткой истеричности доказывается полезность и нужность программы, ее социальная направленность. Уж слишком охотно власти дают обещания! Бизнес будет вести себя, как ангел, будут учтены все мнения жителей сносимых домов, переселят всех в прекрасные квартиры, рядом с домами, в которых сейчас живут, решат все социальные проблемы, в том числе транспортные, а кое-кто из муниципальных властей  даже обещает перевезти новоселов на новые квартиры за счет города.

И тут начинаются вопросы. Город выделяет на программу 300 млрд  рублей. Этих денег хватит, как заметил один из выступающих, разве только на снос старых домов, поскольку вся программа стоит около 3,5 трлн рублей. А, как говорится, кто платит, тот и заказывает музыку.

Казалось бы, существующих законов сегодня достаточно, чтобы продолжать снос старых домов, не пригодных для реконструкции. В Москве уже есть опыт сноса ветхого жилья. Однако пишется новый законопроект, возможно, ради одной статьи – если большинство жителей за расселение, то остальные обязаны подчиниться и их можно выселить через суд.

Странности происходят и с четырьмя депутатами, проголосовавшими против законопроекта. Одному вдруг подожгли квартиру, другому покалечили автомобиль, призналась, что ей угрожают, и Галина Хованская… Казалось бы, 4 голоса против 397 – чего бояться?

Что настораживает

По словам Татьяны Полиди, исполнительного директора Фонда «Институт экономики города», в других странах не применяется практика принудительного изъятия частной собственности для строительства, кроме случаев строительства для общих нужд, то есть таких объектов, как мосты, дороги и т.д. Кроме того, по ее мнению, вброс на рынок такого огромного количества новых квадратных метров жилья, какое предполагает программа, просто обрушит столичный рынок недвижимости. Такие случаи в мировой практике бывали, и ничем хорошим для городов это не кончалось.

Прежде чем выносить законопроект в Госдуму, над ним надо было тщательно работать, привлечь экспертов из разных областей городского хозяйства, обследовать состояние домов, просчитать все риски. А законопроект появился неожиданно для общественности, поэтому появляется ощущение его непродуманности.

Настороженно встретили законопроект многие московские архитекторы и градостроители. По их словам, экспертов из их среды не привлекали, он оказался для них сюрпризом. Так, по мнению Дмитрия Наринского, вице-президента Союза архитекторов России, председателя Совета по градостроительству САР, в Москве надо законодательно запретить панельное домостроение, и эта программа могла дать шанс городу сделать такой серьезный шаг в создании новой городской среды. В других странах уже отказались от панельного домостроения. Архитекторы опасаются, что вместо однообразной застройки хрущевского периода на освободившихся площадках появятся современные «черемушки»  из высотных покрашенных домов, которыми начали увлекаться в Москве и в других российских городах. Если вдумчиво провести обновление застройки 60 – 70-х годов прошлого века, то это будет разнообразная городская среда, в которой будут сочетаться обновленные надстроенные пятиэтажки с домами новых серий, с уютными дворами, сохраненными зелеными насаждениями.

Правда, мэр города Сергеей Собянин заявил, что переселенцам будут предоставлять жилье в монолитных домах. Но, честно говоря, в это верится с трудом, поскольку последние годы ДСК, работающие на Москву, провели дорогостоящие реконструкции на своих производствах, защищали на архсоветах новые проекты домов повторяющихся серий. И можно ли без них осуществить такую крупную программу за достаточно короткий срок – 20 лет? Мощности стройиндустрии по монолитному строительству в короткие сроки не накачаешь…

Тем более, многие из выступивших на круглом столе считают, что московская программа лоббируется именно ДСК.   

А если пойти другим путем?..

Среди тех, кто против массового сноса московских пятиэтажек, например, Юрий Эхин, эксперт по жилищной политике. Выступая на круглом столе, он сослался на мировой опыт. Подобные дома не сносились, а подверглись реконструкции в таких странах, как Германия, Франция, Финляндия, Польша, Венгрия, Румыния. Много таких домов было построено, например, в 1960-е годы в ГДР. Эти районы на выгодных условиях, с налоговыми льготами власти передали предпринимателям, они их реконструировали, надстроили лоджии и мансарды, теперь в них престижно проживать. Есть такой опыт и в России, в том числе и в московском регионе. Например, из пятиэтажки получился восьмиэтажный современный дом в Северном Тушине, реконструкция которого была осуществлена по проекту архитектора Алексея Кротова.

По словам Юрия Эхина, в свое время РААСН провела обследование пятиэтажек не первых массовых серий (они в Москве практически полностью снесены), и ее эксперты сделали заключение, что в основном эти дома в хорошем состоянии и после реконструкции прослужат еще не меньше 100 лет, хотя они уже дважды пропустили сроки капитальных ремонтов, которые должны проводиться через 25 лет после сдачи в эксплуатацию. Первый срок подошел, когда разваливался Советский Союз, и было не до них, потом прошла еще четверть века без ремонта. И тем не менее реконструкция пятиэтажек обойдется на 40% дешевле сноса и нового строительства, а снос обходится в среднем в 300 долларов за квадратный метр. То есть при количестве пятиэтажек, приговоренных к сносу, около 8 тыс. зданий общей площадью  25 млн кв. метров снос обойдется в астрономическую сумму. При этом еще нужно утилизировать  горы мусора.

Разговоры о том, что пятиэтажки были рассчитаны максимум на 50 лет, не соответствует действительности, они строились по первой категории капитальности с большим запасом прочности и рассчитаны на 100 лет. В них износились коммуникации, но ветхость дома определяется не по ним, а по состоянию фундаментов, перекрытий, стен, колонн.

При реконструкции улучшается планировка квартир, производится замена коммуникаций, утепление фасадов и улучшается звукоизоляция квартир, пристраиваются лоджии, мусоропроводы, появляются колясочные, помещения для консьержек и т.д. Первые этажи отводятся для социальных объектов, а их жильцы получают квартиры в надстроенных этажах.

По мнению Юрия Эхина, в законопроекте много ловушек для москвичей. Так, можно будет сносить не только пятиэтажки, но и любой жилой дом, который «помешает» обновлению. Московское правительство еще несколько лет назад взяло курс на квартальную застройку, а не на сложившуюся микрорайонную, а в нее уже не вписываются детские сады и школы, и прочие объекты социальной сферы, расположенные в районах намечающегося сноса. Значит, закон даст возможность сносить и их. То есть как в советское время ДСК любили строить на просторе, так и сейчас для них расчищаются площадки? Законопроект претендует на эксклюзивные права, которые позволят нарушать положения многих существующих законов, начиная с Конституции: Градостроительного, Гражданского, Жилищного кодексов, законов о капремонте, кадастре, дает особые права при определении санитарных норм.

Архитекторы, градостроители против массового сноса старого фонда еще и потому, что на большом пространстве старого города нарушается исторически сложившаяся городская среда. Это почти мистическое понятие – «городская среда». Ведь город – это не просто архитектура, это связи между людьми, складывающиеся десятилетиями и даже столетиями. Про старые храмы говорят: это намоленное место. Так и город – это особая аура места. При полной перестройке она исчезает и сложится очень не скоро.

Кроме того, в новые дома будет переселена лишь часть москвичей, а значительная часть квартир будет выставлена на продажу. Это значит, что население города возрастет на несколько миллионов человек, то есть увеличится нагрузка на всю городскую инфраструктуру.

Такие разные жители

А как жители реагируют на предложения властей по сносу пятиэтажек? По словам Валерии Касамары, заведующей Научно-учебной лабораторией политических исследований НИУ ВШЭ, предварительные опросы, проведенные лабораторией, показывают, что во многих домах до 70% жителей – за снос. В наиболее запущенных домах, где жильцы нашли общий язык, за переселение голосует до 90 %. Но чем ближе дом расположен к центру города, тем процент ниже. Люди опасаются, что их переселят в другие районы, они понимают, что главная ценность в их домах – стоимость земли. Нередко здесь большое количество квартир выгодно сдается в аренду – в некоторых домах до 40% квартир, при этом хозяева живут на дачах или у родственников, и они опасаются, что при переезде в более отдаленные районы размер арендной платы снизится. Многие сделали в своем жилье ремонт, и их устраивает состояние дома. Жители таких домов предпочли бы не переезжать, а выбрать реконструкцию и надстройку.

Как отметила Валерия Касамара, низок уровень доверия населения к властям. И действительно, судя по выступлениям на круглом столе, жителям пятиэтажек, которые выступают за снос домов, по большому счету не интересны те высокие материи, которые волнуют архитекторов и градостроителей. Их больше волнует, чтобы власти их не обманули, потому что часто обещания не выполняются, прежде всего, квартиры выделяются не в тех районах, где люди прожили порой десятилетия. Приходится переезжать в новые районы, рвать сложившиеся связи. Сложнее всего это переживают дети, которым приходится вливаться в новые коллективы. К тому же, судя по опыту переселенцев первой волны, нередко приходится переезжать в районы, где не решены социальные вопросы, не хватает школ, поликлиник, магазинов, нет парковок и т.д. При этом определенный процент жителей не против переехать на зеленые окраины или в Новую Москву, особенно пожилые москвичи.

Словом, состав москвичей – будущих переселенцев пестрый, желания их противоречивы, принимать решения надо не кавалерийским наскоком. Например, противники сноса на середину мая договорились с властями о проведении протестного митинга.

Не пятиэтажками едиными

Предложенная Московским правительством программа воспринята неоднозначно. И хоть в первом чтении 20 апреля законопроект был принят Госдумой, сроки второго чтения переносятся. Президент России Владимир Путин заявил, что не подпишет документ, в котором будут нарушаться права граждан.

Есть и еще один аргумент против такого затратного проекта. Сергей Собянин предложил поправки в закон о городском бюджете на 2017 год, в соответствии с ними при возрастании расходов на 96,5 млрд руб. дефицит бюджета увеличится на 44%. А как же остальные московские дома? Львиная доля их уже давно пережила 25-летний срок для проведения капремонта. Или их тоже доводить до состояния трущоб? Ведь косметические ремонты не заменяют капитального… 

  Надежда ЗИМИНА

Этот материал опубликован в майском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.