Верховный Суд РФ подтвердил ответственность подрядчика за скрытые дефекты

Подрядчик обязан устранить скрытые дефекты, которые выявлены в процессе эксплуатации объекта, причем даже через несколько лет после сдачи – это следует из определения Верховного Суда России от 05.02.2025 г № 303-ЭС24-16745.

Верховный Суд рассмотрел кассационную жалобу администрации города Южно-Сахалинска на решения нижестоящих судов по исковому заявлению администрации города Южно-Сахалинска к акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» об обязании в течение шестидесяти дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в жилом многоквартирном доме, в котором администрация города купила квартиры для детей-сирот.

Дом был сдан в эксплуатацию в 2016 году – соответствующее разрешение дала администрация города. Подрядчик гарантировал надлежащее качество жилья. Однако через несколько лет после ввода дома в эксплуатацию в нем появилась плесень, стены отсырели, из подвала тянуло холодом, из окон дуло, а звукоизоляция была крайне слабой. В итоге жильцы стали жаловаться в администрацию, а городские власти подали иск против подрядчика  - АО «Сахалин Инжиниринг».

Но перед этим в связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в общество с ограниченной ответственностью «Фама Про» по вопросу проведения строительнотехнической экспертизы многоквартирного дома. В результате проведенной внесудебной экспертизы (заключение № ФП-2018/12-2 2018 г.) установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и здание многоквартирного дома не в полной мере соответствуют проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства. Администрация города потребовала от подрядчика устранить недостатки, однако подрядчик обвинял жильцов в неправильной эксплуатации дома.

В итоге несколько лет суды различных инстанций разбирались в этом деле, которое 5 февраля завершилось в Верховном Суде.

Основные выводы Верховного Суда следующие: 

1.  Если скрытые дефекты выявлены заказчиком после подписания акта приемки, подрядчик в любом случае должен их устранить. 

«Общество как продавец обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, в строительных нормах и правилах», - записано в определении Суда.

2. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем .

3. Обязанность доказывать, что выявленные проблемы являются эксплуатационными, а не скрытыми дефектами, лежит на подрядчике.

4. При экспертизе объекта в обязательном порядке должна учитываться проектно-сметная и исполнительная документация.  При этом, если было проведено несколько экспертиз с несовпадающими результатами, суд должен назначить дополнительную экспертизу, чтобы устранить противоречия.

ВС РФ постановил отменить предыдущие решения Арбитражных судов и вернул дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Документ доступен по ссылке: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/63378ead-37de-41d0-b565-3173ff0dedfd/b0638e21-8ca8-4f5e-b6e8-295ae92e2aef/A59-561-2019_20250205_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True