Для семей ли семейная ипотека?

В последние месяцы количество желающих взять семейную ипотеку неуклонно уменьшается. Этому способствуют и высокие цены, и отсутствие как такового нового жилья почти в половине российских городов, и неразвитая необходимая инфраструктура.

30 сентября в пресс-центре МИЦ «Известия» состоялась пресс-конференция на тему: «Семейная ипотека: нужно ли расширять программу на вторичное жилье?». Поводом для мероприятия стал актуальный в последнее время вопрос, почему покупатели при использовании льготной программы семейной ипотеки получают ограниченный выбор в виде только первичного жилья. А, значит, в городах, где таковое вообще не возводится, семьи в принципе не могут воспользоваться льготой.

Конечно, хорошо, что такая программа существует, ведь уже более 190 тыс. семей получили поддержку и въехали в новые квартиры. А, как напомнил управляющий директор ДОМ.РФ Алексей Ниденс, с апреля семейная ипотека стала доступна и на строительство индивидуального жилого дома. Плюс к этому с 1 июля ею могут воспользоваться семьи, где первый ребенок родился после 1 января 2018 г. В результате это существенно повысило востребованность программы, и по итогам августа прирост составил 9 тыс. семей ежемесячно. А к концу года планируется, что ежемесячно 14-15 тыс. семей будут улучшать свои жилищные условия.

Но при этом все регионы строят по-разному. Так, по данным эксперта тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павла Склянчука, из 1117 городов в 511 жилье либо вообще не строится, либо практически не строится – например, в Мурманске, Пскове, Майкопе, Петропавловске-Камчатском и т.д. Это не просто малые города, но и административные центры. А смысл программы в том, чтобы семейная ипотека была доступна на территории всей страны. Поэтому на Дальнем Востоке уже принято решение, что ее можно использовать для вторичного жилья. Конечно, речь не идет о «хрущевках» или аварийном жилье.

Кроме того, как заметил директор федеральной риелторской компании Ильдар Хусаинов, даже в тех регионах, где ведется строительство жилья, у него нет привязки к социальным объектам – строится дом или жилой комплекс, а детские сады, школы и поликлиники в шаговой доступности появятся в лучшем случае через несколько лет. И получается, что по семейной ипотеке невозможно купить жилье, которое удобно для всей семьи. Не стоит также забывать, что находящиеся в стройке дома на 70% сдадутся через год-полтора, а люди хотят решить свою проблему с жильем сейчас.

При этом доходы у всех семей разные. И у многих есть возможность взять ипотеку только под жилье на вторичном рынке, которое гораздо дешевле. Поэтому, по мнению координатора проекта ОНФ «Материнская платформа «Время рожать», председателя Общероссийской общественной организации поддержки материнства и детства «Совет матерей» Татьяны Буцкой, в центре внимания должна быть отдельно взятая семья и ее жизненная ситуация, в которой ей необходима помощь.

Вторит ей и председатель Комиссии по жилищной политике Общественного совета Минстроя Надежда Косарева. Программа субсидирования ипотеки должна быть устроена на других принципах, быть более адресной, обеспечивая выбор человеком первичного или вторичного жилья, и сконцентрирована на категориях граждан, которые государству необходимо поддержать. Она должна помогать тем, кто сам не в состоянии воспользоваться условиями рынка, учитывая доходы разных групп граждан, а не субсидировать за счет налогоплательщиков всех, кто и так может взять ипотеку и приобретать квартиры для дальнейшей перепродажи.

И сегодня программ поддержки много – это выплаты и субсидии как федеральные, так и региональные, которых около 300. И пора их объединить в единый механизм, потому что даже у самых лучших программ отсутствует связь между собой. И если семье, желающей взять семейную ипотеку, в банке отказывают в связи с маленьким доходом, нужно, чтобы там же поясняли, на что эта семья имеет право.

С такой позицией согласились все участники мероприятия – выделить конкретные группы населения, которым необходимо помогать, и разрешить комбинировать федеральные и региональные меры поддержки в каждом конкретном регионе. А для этого, как заявил Алексей Ниденс, дать больше полномочий субъектам по выделению конкретных категорий населения у себя для поддержки. И ДОМ.РФ готов взять на себя роль оператора и предоставить субъектам ресурсы – платформы, на которых будет размещена вся необходимая информация, а также помощь в работе с гражданами и банками. Чтобы в результате все работали по единым стандартам. И такие навыки уже есть в работе с некоторыми регионами, например, с Ростовской и Архангельской областями, где прорабатывается нормативно-правовая база, идет работа с крупнейшими кредиторами на их территории, а с января начнут работать программы в комплексе «федеральные плюс региональные».

А какая вообще цель?

Как заметил Ильдар Хусаинов, в первую очередь необходимо понять, какая сегодня стоит цель по развитию семейной ипотеки. Если цель этой программы -  поддержать строительную отрасль, то расширять меры на вторичное жилье не нужно. Если же необходимо поддержать граждан, стимулировать рождаемость, – то семейную ипотеку нужно расширять.

А, как напомнила Надежда Косарева, сегодняшняя мера по субсидированию семейной ипотеки решала задачу по поддержке строительного комплекса в условиях риска резкого сокращения объемов строительства. Конечно, это тоже правильно, потому что в стройке занято огромное количество людей. Но все-таки цель была не помочь людям приобрести жилье, а не допустить падения объемов работ для стройкомплекса. И с этой точки зрения мера была решена. Правда, в результате взвинтились цены – льготная ипотека, увеличив спрос, во многих регионах резко повысила цены на жилье.

Так, с начала пандемии цены на новостройки выросли на 20%, есть регионы, где на 30%. И если раньше вторичное жилье  стоило чуть дороже, потому что оно было сразу пригодно для жилья, то сейчас в большинстве регионов новостройки его опередили.

В результате стройкомплекс успешно пережил кризисную ситуацию, а люди, воспользовавшись льготой, получили жилье по завышенной цене – граждане по факту платят больше, чем выплачивали бы раньше при обычной ипотеке. Таким образом, доступность жилья сохранилась на том же уровне. При этом, если семьи при равных условиях хотят приобрести вторичное жилье, то возникает вопрос к застройщикам, как они строят такое неконкурентное и непривлекательное для семей жилье.

Поэтому, по мнению Надежды Косаревой, нужно перестать смотреть на программу льготной ипотеки как на меру поддержки строительного комплекса, а начать помогать людям. И если для строителей продлили господдержку, так почему нужно дублировать ее ипотекой?

Однако, по ее словам, ипотека – это не панацея. Людям с низкими доходами не поможет ипотека даже по нулевой ставке. Социальные группы находятся в зоне риска с точки зрения сохранения их доходов. Если уж помогать им войти в рыночную историю с льготной ипотекой, то нужно продумать, что они будут делать, если их доходы упадут. Должны быть сразу продуманы программы дополнительной государственной поддержки и страхования. Завлекая людей в льготную ипотеку, нельзя их в дальнейшем бросать.

Взгляд строителей

Однако, по мнению президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, за последний год достаточно большое количество государственных мер поддержки было направлено именно на первичный рынок. При этом первоначально планировалось, что эффект от них будет краткосрочным. И эффект от использования семейной ипотеки в последние 2 месяца снижается. Так, в августе количество участников, которые взяли ипотеку на первичном рынке с учетом государственной поддержки, уменьшилось на 7%. Да, мера эффективная, но она не вечная. И распространив ее на вторичный рынок в регионах с малым объемом строительства, не будет получен должный эффект.

 Поэтому все же нужно говорить о мерах, которые простимулировали бы увеличение объема строительства или создали условия, чтобы застройщики смогли заходить в регионы, в которых сейчас строительство не ведется, с низкомаржинальными продуктами. А это одна из тех мер поддержки, которая максимально узко была представлена на рынке в связи с тем, что строительство значительно увеличилось.

Также для регионов, где не ведется массовое строительство, таким ключевым моментом может стать увеличение объемов индивидуального домостроения. Так, невзирая на то, что индивидуальное домостроение живет особняком и не регулируется дополнительными мерами поддержки, фактический объем строительства ИЖС в стране паритетен с многоквартирными жилыми домами, а по итогам первого полугодия даже местами его обгоняет. Прирост ввода жилья в 1 полугодии составил 27%, из них ИЖС увеличилось на 42%.

И для регионов с недостаточным количеством предложений на первичном рынке, по мнению Антона Глушкова, правильнее было бы рассматривать не распространение мер поддержки на вторичный рынок, а именно мер, которые позволят на долгосрочный период увеличить объемы строительства в этих регионах.

Задача ведь не просто обеспечить жильем, а именно качественным и комфортным жильем. И, как заметил президент НОСТРОЙ, в связи с повышенной конкуренцией качество появившегося в последние годы жилья значительно отличается в лучшую сторону от построенного в предыдущие периоды. Поэтому меру распространения на вторичное жилье можно было бы и признать, но она опять-таки краткосрочна, а нужны конкретные меры по стимулированию предложения в регионах, где его крайне мало.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.