ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Самовольные постройки: снести нельзя легализовать
02.05.2021
Жилищная политика

Самовольные постройки: снести нельзя легализовать

Самовольные постройки есть. Но сколько их, в каком они состоянии, а главное, сколько людей в них проживает – неизвестно.

18 марта заместитель Председателя СФ Галина Карелова провела заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ при Совете Федерации на тему «Самовольные постройки: проблемы и пути их решения».

 

Тема самовольных построек сегодня крайне актуальна и социально значима – их с уверенностью можно назвать очередной проблемой. И это не голословное утверждение – сейчас в стране, по экспертным оценкам, насчитывается более 50 тыс. таких объектов. И это не только коммерческие и хозяйственные постройки, но и частные жилые и многоквартирные дома, в строительство которых люди вложили свои средства. И подавляющее большинство из них – 80% - это именно многоквартирные дома.

Зачастую самовольные постройки появляются для получения максимальной прибыли недобросовестными застройщиками – они могут втихаря увеличить согласованные параметры к концу строительства, когда дом уже практически готов, а квартиры в нем распроданы. Но бывают и частные незаконные строения, возникающие в основном из-за того, что многие граждане не соблюдают уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов.

В результате подобное самовольное строительство ведет и к нарушению общественных интересов, и создает угрозу безопасности людей при эксплуатации дома, а также наносит ущерб облику городов.

При этом до сих пор на федеральном уровне отсутствует реестр таких построек, информация о техническом состоянии жилья и количестве проживающих в них людях. А без четкого понимания масштаба проблемы произвести на свет эффективные решения не представляется возможным.

Сегодня уже принимаются меры противодействия самовольному строительству, а также устанавливаются дополнительные гарантии защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество. Закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта. Предусмотрена возможность приведения такой постройки в соответствие с установленными требованиями и параметрами. Теперь же необходимо провести анализ их выполнения.

Интересно, что в случае признания судом многоквартирного дома самовольной постройкой, подлежащей сносу, абсолютно не предполагается предоставление каких‑либо мер поддержки при утрате жилого помещения. Поэтому критерии некапитальных строений и сооружений явно требуют уточнения, чтобы воспрепятствовать застройщикам, способным нанести ущерб правам граждан. И эти меры остановят самовольное строительство на ранних стадиях.

А начать нужно все-таки с уточнения самого понятия самовольной постройки и критериев ее потенциальной опасности. Хотя, по словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, в настоящее время в стране новые самовольные постройки не появляются, а с образованными за последние 10 лет необходимо разбираться совместно с муниципалитетами. И это логично – все главы муниципалитетов и их заместители знают точную картину в своих городах, поэтому и ответственность за появление незаконных построек должна лежать именно на них. А Минстрой уточнит требования к надзору за самовольным строительством и поможет регионам с обследованием этих построек.

При этом, по мнению первого заместителя председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению Аркадия Чернецкого, пора ввести уголовную ответственность для сотрудников надзорных ведомств, которые допускают появление в регионах жилых самостроев.

Всем известны ситуации, когда на участке, выделенном под индивидуальную застройку, вдруг возводится высоченный многоквартирный дом, продаются квартиры, а в дальнейшем застройщик разводит руками, говоря, что ему не дают возможность ввести дом в эксплуатацию. И если это происходит, значит либо органы строительного контроля полностью пренебрегают своими обязанностями, либо существует коррупционная схема. Да и вряд ли есть добросовестные застройщики-безумцы, занимающиеся самостроями, понимая, что за это им грозит. Теперь же появляется возможность на корню пресечь подобные преступления, ужесточив наказание. С этой позицией согласен и Минстрой, готовый поддержать соответствующую инициативу и принять участие в разработке такого законопроекта. Осталось только решить, какое минимальное и максимальное наказание необходимо за такое преступление.

Но что делать, если сотрудники стройнадзора не могут попасть на площадку? Ведь недостаточность полномочий надзорных органов может стать серьезным препятствием в решении проблемы. А сегодня отсутствует как единый источник информации, так и обязанность полиции по предоставлению данных на нарушителя, из-за чего зачастую орган строительного надзора не может начать процессуальную проверку и принять меры. При этом штрафы для физических лиц абсурдны – за недопущение инспектора на стройплощадку предусмотрено наказание в размере 500 руб., а за строительство без разрешения – от 2 до 5 тыс. руб.

И вот только после решения этой части проблемы можно начинать говорить об амнистии или легализации уже построенных незаконных объектов.

 

Даешь амнистию!

Сегодня в Палату регионов все чаще и чаще поступают многочисленные обращения граждан, которые приобрели квартиры в самовольно возведенных домах. Они просят легализовать дома, построенные с нарушениями требований, но не представляющих опасности для жизни и здоровья жильцов. И хотя такая практика в регионах существует, каждый конкретный случай нужно «взвешивать» отдельно, с учетом сохранения целевого назначения земельного участка, соответствия постройки документам территориального планирования, санитарным и противопожарным требованиям. При этом одновременно исключив возможность легализации опасных зданий.

Так, для решения этой проблемы Росреестр разработал законопроект, направленный на легализацию и оформление жилых самостроев, построенных до мая 1998 г. Для этого регионы предоставили данные о жилых домах, построенных до появления первого Градостроительного кодекса. В результате земельные участки под этими домами будут переданы жильцам бесплатно в собственность. В основном это жилье, построенное хозспособом в колхозах и совхозах, распределенное при фабриках и заводах, а также возведенное гражданами самостоятельно. Причем по закону снос этих построек возможен только в судебном порядке, но по зданиям, построенным до 1998 г., вышли сроки исковой давности, и снести их невозможно – остается только легализовать. И это стало тенденцией последних лет – не сносить жилые самострои, а стремиться к их легализации.

Осталось только выявить объекты, которые не угрожают жизни людей и безопасности объектов капитального строительства. И эту работу Росреестр проводит с местными властями, заодно определив самое распространенное нарушение – самовольное занятие участка без документов и каких-либо прав, где строят, в том числе и жилье.

Сегодня законопроект находится в стадии согласования с федеральными органами исполнительной власти, а к концу года должен оказаться в Госдуме на рассмотрении в первом чтении.

С амнистией согласны и другие участники мероприятия – максимально идти навстречу людям. Конечно, говорить о тотальной амнистии рано, но ведь и самострои бывают разные. Зачастую люди изначально нарушали закон, даже не зная, что они это делают, а бывало, что нарушение возникало уже после строительства. Важен и сам объект – что это – большой многоквартирный дом или садовый домик, внезапно оказавшийся в зоне прохождения инженерных коммуникаций. А бывают, что разрешение на строительство муниципальные власти выдали по ошибке. И когда дом возвели, оказалось, что рядом находится водоохранная зона. Совсем другое дело, когда человек специально не оформляет жилье в собственность и не платит налоги.

В целом самовольные постройки необходимо классифицировать – определиться с основными категориями этих объектов, и по каждой из них принять законодательные решения.

К примеру, можно выделить такие категории – во-первых, дома, где уже живут люди, и, если эти объекты не угрожают жизни людей и безопасности соседних построек, можно рассмотреть вариант легализации. Во-вторых, объекты незавершенного строительства, где есть свободные помещения, имеющие рыночную стоимость, и инвесторы, готовые достроить объект – их также можно легализовать. В-третьих, незавершенные объекты без свободных помещений и инвесторов – к их судьбе могли бы подключиться местные власти, помогая с финансированием и привлекая инвесторов к достройке.

В целом, если судебная экспертиза выявит, что дом не несет никому вреда, можно предусмотреть возможность упрощенного порядка ввода в эксплуатацию, а также утвердить дорожные карты по всем проблемным домам и собрать рабочую группу на федеральном уровне.

 

Полнейшая мобилизация

Вообще, решать проблему самостроев нужно именно на ранней стадии их появления – вести электронную базу этих объектов, а не ждать, когда в многоэтажном здании поселятся люди.

А вот здесь полезным будет опыт Московской области. Там с 2018 г. Главгосстройнадзором выявлено более 2,5 тыс. самовольных объектов, из них снесено 328, а в соответствие приведен 891 объект. Причем в 2019 г. в адрес Главгосстройнадзора от граждан поступило 2,6 тыс. обращений о подобных постройках.

И такая активная работа стала возможной благодаря разработанному мобильному приложению «Подмосковные стройки». С его помощью можно узнать всю информацию о строении на территории Подмосковья, просто наведя на него смартфон. Кроме того, любой человек может отправить из приложения обращение в надзорный орган с просьбой обратить внимание на самострой, если информация об объекте в базе Госстройнадзора отсутствует. Таким образом удобно собирать данные по объектам на низкой строительной готовности. В результате после запуска приложения количество жалоб по самостроям в регионе сократилось на 20%.

И эту практику Галина Карелова советовала перенять сенаторам и регионам, ведь она ориентирована прежде всего на профилактику самостроев, а не на борьбу с ними.

Конечно, в каждом регионе нужен свой, индивидуальный подход. И в некоторых уже частичное решение проблемы нашли.

Например, в Волгоградской области по каждому отдельному дому создают рабочую группу и определяют, что с ним делать. Выясняют, какие есть способы, чтобы сохранить строение, если оно нарушает требования надзорных органов по безопасности.

В Республике Дагестан такие здания пересчитали – их оказалось 410. По каждому разработали дорожную карту, и по 40 уже есть решения судов о сносе. Причем в Республике реализуется пилотный проект о выработке механизма решения проблем жилых самостроев, и если опыт будет успешным, то его можно тиражировать и на другие регионы.

Особо остро проблема с самостроями обстоит на Юге России, в Краснодарском крае, где также стараются обследовать, а не сразу сносить дома. Но при этом в Краснодаре есть дом, где жители пяти квартир через суд получили права собственности на такое жилье, а жителям остальных 120 квартир суд отказал. И этот вопрос также требует доработки.

 

Нет тотальному контролю

В конечном итоге участники мероприятия сошлись во мнении, что причина сложной ситуации с самовольными объектами связана с недоработками действующего законодательства. И для точечного предупреждения новых самостроев Галина Карелова предложила усовершенствовать нормы Градостроительного кодекса, регламентирующие проверки строительной документации. Но при этом не должно быть злоупотреблений и условий для тотального надзора и контроля. Особой проработки требует тема предоставления каких-либо мер поддержки в случае сноса многоквартирного дома и утраты гражданами жилого помещения.

С ней согласен и Никита Стасишин, заметив, что, хотя Минстрой и готов помочь в этой работе, но необходимо отдавать себе отчет, что какие бы изменения в Градостроительный кодекс не были внесены, как бы не уточнялись объекты самовольной постройки – тот, кто это делает, нарушает все законы. И невозможно так отредактировать законодательство, чтобы это искоренить. В свою очередь Минстрой готов подправить внутриведомственные документы таким образом, чтобы люди, купившие помещения в самовольных постройках, не оказались на улице.

А сегодня для решения проблем, связанных с конкретными объектами, в ряде регионов уже действуют рабочие группы с участием представителей органов власти и самих граждан, которые приобрели жилье в домах, признанных впоследствии самовольными постройками. Этот опыт необходимо регионам и муниципалитетам изучать и тиражировать.

Помочь в этом должен Единый информационный реестр объектов самовольного строительства на базе Всероссийского центра национальной строительной политики, который в январе 2020 г. начал работу в тестовом режиме. Проект призван выявить основные причины массового появления самостроев и разработать механизмы правового регулирования объектов, признанных по решению суда самовольными постройками, но которые по факту безопасны для проживания.

Итогом заседания будут сформированные предложения по возможным законодательным новациям.

 

Эвелина Ларсон

 

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо