НОСТРОЙ поучил Банк России, как правильно считать проценты по ипотеке и кредитам

Участники парламентских слушаний в очередной раз искали пути вовлечения граждан России в ипотечное кредитование и возможность снижения общих расходов и  ставок по ипотечным кредитам. Как известно, сейчас в России ипотекой могут воспользоваться не более 10% населения – слишком высоки первоначальный взнос, ставки по кредитам и стоимость жилья. И все это  - на фоне шестой год падающих реальных доходов населения и сокращения среднего класса  - основного потребителя ипотечных кредитов – более, чем в два раза.

Сегодня ставка по ипотечным кредитам в среднем составляет около 10,5%, а в указе президента Путина и в Нацпроекте «Жилье и городская среда» поставлена задача ее снижения до 8%. При этом ставка не может быть ниже уровня инфляции, которая сейчас составляет, по данным Росстата, 5,2%, а реальная потребительская инфляция уже давно подошла к 15%.

Однако в Банке России, как оказалось, сидят оптимисты и, по словам первого зампреда ЦБ Дмитрия Тулина, который сослался на прогнозы ЦБ, «при отсутствии непредвиденных шоков» за три года ипотечная ставка может снизиться до установленного уровня. Напомним, что  стоимость банковских услуг зависит от уровня инфляции и фондирования (ставок по вкладам физлиц), которые в настоящее время составляют 5,2% и 7%. Для того чтобы жилищные кредиты стали доступнее, оба показателя должны серьёзно снизиться.

Еще более оптимистично был настроен председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков, который считает, что уровень инфляции снизится до 4% уже к концу года, а это  в конечном итоге повлияет на величину ключевой ставки, диктующей цены на финансовом рынке. Также снизить ипотечные ставки поможет минимизация издержек банков за счёт перевода документооборота в электронный вид. Кроме того, с июля с.г. строительство жилья перейдет на  эскроу-счета, и на них на время строительства будут заморожены деньги дольщиков. Такие «бесплатные деньги» могут стать для банков дешёвой ресурсной базой, которая может повлиять на проценты по ипотечным кредитам. Также, по мнению Аксакова, нужно хотя бы временно задействовать механизм субсидирования ипотечной ставки. Он напомнил, что запущенная в 2015 году госпрограмма позволила серьёзно нарастить объёмы строительства и ипотечного кредитования: в общей сложности в рамках программы было выдано кредитов на сумму около одного триллиона рублей.

Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предложил искать нестандартные решения для проблемы, потому как прежние, на его взгляд, недостаточно эффективны. Он предложил перейти на  электронные договоры долевого участия, которые позволят сократить издержки банков на обслуживание кредитов. Можно также привлечь вкладчиков тех же банков к инвестированию жилищного строительства. По подсчётам депутата, депозиты граждан на сегодняшний день составляют около 30 триллионов рублей и могли бы серьёзно повысить объёмы ввода жилья, а заодно и снизить его стоимость. При этом, правда, не была озвучена еще одна цифра, а именно – 65% граждан нашей страны не имеют никаких сбережений и вкладов в банках и живут от зарплаты до зарплаты. То есть, речь опять идет только о состоятельной части российского общества, о тех же 10%.

В парламентских слушаниях традиционно приняли участие и представители Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), однако вместо постоянного участника подобных мероприятий – нынешнего президента НОСТРОя Антона Глушкова, позицию Нацобъединения озвучил вице-президент Антон Мороз. Свое выступление он начал с того, что напомнил о том, что  основной задачей при реализации национального проекта «Жилье и городская среда» является стимулирование внутреннего спроса, а в текущих экономических условиях наиболее эффективный способ стимулирования покупательского спроса – повышение доступности ипотечного кредитования. Однако текущее состояние ипотечного кредитования характеризуется повышением средневзвешенной ставки и снижением доли ипотечного кредитования на первичном рынке, при том, что Президент России поставил задачи по увеличению объемов строительства жилья до 120 млн кв. метров в год к 2024 году. Без привлечения дополнительного ипотечного ресурса и кредитования сделать это будет невозможно.

 «Первое – снижение стоимости одного квадратного метра жилья, что в настоящее время является трудно реализуемой задачей. Второе – повышение доходов населения, которое зависит от макроэкономических условий. Следующее – снижение первоначального взноса ипотечного кредитования до размера не больше пяти заработных плат гражданина при условии, что это будет документально подтвержденная «белая» зарплата. Тем самым огромное число граждан, которым требуется жилье, смогут войти на рынок. Также это простимулирует людей требовать от работодателей выплаты «белой» зарплаты как гарантии получения одобрения от банков в предоставлении кредитных продуктов. Таким образом будет сформирована прозрачная система налогообложения доходов физических лиц, качественная кредитная история заемщиков, что привлечет дополнительное количество покупателей на рынок ипотечного кредитования как нового, так и вторичного жилья», – сказал Антон Мороз.

Конечно, вице-президенту НОСТРОя здесь можно было бы напомнить, что и сейчас взять ипотечный кредит может только заемщик с документально подтвержденной «белой» зарплатой – это основа ипотечного кредитования и процедуры андеррайтинга заемщика. И граждане не берут кредиты не потому, что у них зарплаты «серые», а потому, что денег нет. Кроме того, снижение первоночального взноса до минимальной величины в США в 2008 году привело к надуванию «ипотечного пузыря» и банкротству двух крупнейших ипотечных агентств  - «Фенни Мей» и «Фредди Мак». Но, видимо, Россия должна сама пройти этот путь и наступить на свои отечественные грабли.

Антон Мороз также привет цифры, согласно которым, доля ипотечного жилищного кредитования для новостроек неуклонно снижается с 40% в 2016 году до 26,4% в феврале 2019 года, а без увеличения количества именно нового строящегося жилья невозможно выполнить программу по строительству 120 млн кв. метров в год. Среди механизмов, которые могут увеличить объемы ипотечного кредитования на этапе строительства, Антон Мороз назвал субсидирование ставки ипотечного кредитования, которое в 2015 году фактически спасло рынок жилищного строительства. Еще один механизм заложен в системе проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Банк, который выдает ипотеку участнику долевого строительства с применением эскроу-счетов, фактически перемещает ипотечные денежные средства с одного счета банка на эскроу-счет. Использование эскроу-счетов сократило риски недостроя, и, соответственно, риски банков. Таким образом, созданы все условия, чтобы банк мог установить для участника долевого строительства льготный период по уплате ипотечных платежей на период строительства до ввода объекта в эксплуатацию (со снижением размера таких платежей вплоть до нуля). Это существенно повысит привлекательность ипотеки для граждан на строящееся жилье и, как следствие, увеличит объем финансирования на первичном рынке. Также будут увеличены продажи и повысится рентабельность проектов.

В своем выступлении Антон Мороз коснулся вопросов размера ставки проектного финансирования, дополнения рекомендательного стандарта ипотечного кредитования, который разработан и рассмотрен на совещании у вице-премьера Виталия Мутко 4 апреля 2019 года, и необходимости разработки стандарта проектного финансирования. Эти стандарты не позволят банкам злоупотреблять своим доминирующим положением, что уже наблюдается в отдельных регионах, и помогут выстроить четкую систему взаимоотношений застройщиков и банковского сектора внутри рынка, сообщает сайт НОСТРОЙ.

«Сегодня равноправия между банкирами и застройщиками не существует, — отметил Антон Мороз. — В большинстве случаев застройщик является зависимой стороной и вынужден принимать условия банка или закрывать свой проект.  Банки же включают в свои договоры возможность изменения ставок и досрочного расторжения по собственной инициативе, внесение каких-либо правок в договоры даже не обсуждают, по непрозрачной методике и с дисконтом до 50% от рыночной цены оценивают земельные участки и собственные вложения застройщиков… При расторжении договора застройщик должен в течение месяца вернуть все средства, иначе — гигантские штрафы и неустойки. Всё это приводит к увеличению стоимости строительства на 10-15%. Естественно, эти затраты ложатся на дольщиков».

«И, конечно, необходимо изыскивать другие источники финансирования жилищного строительства. В частности, мы поддерживаем развитие механизмов жилищных накоплений и те меры, которые принимаются в этом направлении», – отметил Антон Мороз.

Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков высоко оценил подготовленный НОСТРОЙ доклад, отметив его актуальность и интересное содержание с необходимыми для обсуждения тезисами и предложениями для последующей реализации. Анатолий Аксаков обратился с просьбой направить ему предложения о необходимости разработки стандартов проектного финансирования для банков, работающих с эскроу-счетами и проектным финансированием, с указанием тезисов, которые должны содержаться в этих стандартах, а также дать предложения по стандарту ипотечного кредитования, экспертную оценку типовых условий банков, которые приводят к удорожанию стоимости строительства при введении эскроу-счетов.

Как сообщает пресс-служба, Национальное объединение строителей оперативно отреагировало на просьбу и уже подготовило для комитета Госдумы свои предложения