Стройки, может, и не встанут,
но проблемы идут
по нарастающей

Эти критерии: готовность стройки на 30%, количество заключенных договоров долевого участие – не менее 10% от общего количества квартир. Но как повлияет это на деятельность строителей, и есть ли у них уже опыт работы с эскроу-счетами? Об этом мы спросили ведущих экспертов рынка недвижимости.

Решит ли проблему застройщиков постановление Правительства о том, что объекты в 30% готовности можно достроить по старым схемам? И если не решит, то почему?

Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»: «На мой взгляд, полностью проблему не решит, но однозначно сделает переходный период более мягким, не таким стрессовым для отрасли.  Ведь резкий переход мог серьезно затруднить получение финансирования в силу неготовности всех участников процесса, отсутствия отлаженной системы, и мог бы повлечь массовые остановки и перебои в строительстве даже у крупных компаний. В настоящее время на московском рынке под критерий 30% строительной готовности подходят порядка 69% всех реализуемых корпусов, т.е. обязательным получение проектного финансирования будет примерно для 31% корпусов, а также для всех новых проектов».

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»: «Соглашусь, в массовом масштабе это постановление проблему не решит. Но при этом сделает застройщикам менее болезненным переходный этап. Пока что наша компания не перешла на работу с эскроу-счетами, поэтому опыта работы с ними у нас пока нет, на текущий момент мы находимся на подготовительном к этому процессу этапе».

Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Озвученные условия были предполагаемы, но они не изменят необходимость использования проектного финансирования. Те, кто получил разрешение на строительство ранее, в момент анонсирования грядущих поправок в законодательство, и своевременно начал проводить строительно-монтажные работы, как раз должны к лету этого года возвести 30% объектов. Тем, кто получил исходно-разрешительную документацию, но затянул с реальным началом строительства, придется работать по новым условиям».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Предложенные властями критерии, безусловно, снижают напряженность в ожиданиях застройщиков, потому что перевод текущих проектов на принципиально новую модель стал бы для строительного бизнеса большим стрессом. Полагаю, что более гибкий подход позволит избежать излишнего давления на застройщиков и непредвиденных издержек. В целом по стране, на мой взгляд, порядка 90% девелоперов смогут завершить текущее строительство по старым правилам. Остальным придется переходит на проектное финансирование – это коснется проектов, запущенных в самом конце 2018 или в начале 2019 года. Конечно, объекты, не получившие проектного финансирования, не останутся без внимания, потому что власти и глава государства уже не раз подчеркивали, что хотят решить проблему обманутых дольщиков быстро».

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»: «Пока можно говорить только о проекте постановления, т.к. окончательные параметры еще могут поменяться. Если же за основу взять существующий проект, то налицо серьезные изменения в вопросе перехода на эскроу-счета.

От лица официальных спикеров появлялась информация, что «граница высокой степени готовности» пройдет по отметке 90-95%, однако затем риторика начала значительно смягчаться и цифры упали до 30%. В первую очередь такое значительное изменение – следствие возможного банкротства «смешанных проектов». Проведенный Минстроем анализ показал, что до 30% строительных проектов не смогут получить банковское финансирование по новым правилам. Реализация жесткого формата реформы к концу 2019 года удвоила бы количество обманутых дольщиков. Кроме того, проекты комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий будут иметь «границу критериев» - 15% готовности, а стратегические застройщики сохранят право на прямое привлечение при 6%. При таком подходе большая часть строящихся домов сохранят право привлекать средства дольщиков по старым правилам.

Можно констатировать, что Правительство пересмотрело позицию форсировать переход на эскроу-счета и вернулось к стратегии более плавной реализации реформы долевого строительства».

Наталья Козлова, коммерческий директор TektaGroup: «На мой взгляд, более полезным для застройщиков критерием станет реализация 10% заявленных в проекте новостройки квартир. Как показывает практика, в первые 3-6 месяцев продаж их приобретается именно такая доля. Более того, застройщик может вывести в продажу определенный пул недорогих квартир, чтобы привлечь дополнительный интерес клиентов или запустить дисконтные акции. В совокупности эти меры могут ускорить продажи на старте и добиться соответствия критерию. Полагаю, такая возможность есть у подавляющего большинства девелоперов».

Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup: «Более 70% объектов, представленных сегодня в предложении на рынке новостроек, находятся на стадии активных строительных работ: монтаж этажей, отделка, внутренние работы. Таким образом, большинство застройщиков фактически получают возможность завершить текущие проекты новостроек по старым правилам. Критерий строительной готовности на уровне 30%, освобождающий от перевода реализующихся проектов на проектное финансирование, позволит спокойно закончить большую часть всего строящегося в Москве жилья. И большая часть застройщиков, особенно с крупным портфелем, никаких проблем не испытает: банковский кредит и открытие эскроу-счетов им придется применять только для совершенно новых проектов. Небольшая часть девелоперов – это примерно 10-15% от общей площади застройки в Москве, конечно, попадает в зону риска, но они могут рассчитывать на кредиты Фонда защиты прав дольщиков, который, по словам Владимира Якушева, докапитализируют для этой цели».

Есть ли у застройщика уже опыт открытия эскроу-сетов и получения проектного финансирования, и какие впечатления?

Наталья Шаталина: «Согласно информации, которую предоставляет банковское сообщество, большинство застройщиков уже открыли счета эскроу, однако пользуются ими единицы. Например, о переводе проекта на схему продажи через эскроу-счета «Дмитровский парк» заявлял ПИК».

Екатерина Тейдер: «Процедуру открытия счета и получения проектного финансирования сложно назвать простой, она требует существенного временного периода и пакета документов. Но самое главное – за его привлечение надо платить, а эта оплата впоследствии перейдет на стоимость строительства, и значит на покупателей жилья».

Мария Литинецкая: «Пока что новая модель почти не применяется, хотя юридически такая возможность появилась еще год назад. За это время практически не было застройщиков, которые добровольно перешли бы на новую модель привлечения средств дольщиков. Скорее всего, возможные проблемы будут решаться девелоперами по мере их поступления. Мы также фиксируем, что некоторые застройщики решили приостановить запуск новых проектов – они хотят посмотреть за тем, как поведет себя рынок, покупатели, государство и банки».

Дмитрий Логинов: «Пока застройщики предпочли остаться на старой схеме финансирования строительства без использования счетов эскроу. В феврале 2019 года вышел отчет российского подразделения Ernst&Young, согласно которого на конец 2018 года в России было всего 77 проектов на 1,5 млн кв. м. Для понимания, весь объем рынка жилищного строительства составляет 130 млн кв. м. Пока можно говорить о реализации отдельных пилотных проектов, которые занимают 1-2% рынка. В начале года было очень много разговоров о массовом переходе на использование эскроу-счетов с 1 июля, но «мягкий» формат критериев Правительства позволит многим застройщикам сохранить старую финансовую модель. Таким образом, ближайшие 1-1,5 года продолжится процесс плавного перехода строительной отрасли на ДДУ с эскроу-счетами, а ощутимые результаты реформы в виде сокращения количества обманутых дольщиков можно ожидать только через 3-4 года».

Наталья Козлова: «Проектное финансирование весьма распространено, и наша компания среди прочих также его использует. Взаимодействие с банками в открытии кредитных линий хорошо известно застройщикам, а более тщательный контроль со стороны кредитов практикуется уже полгода. Полагаю, в этом отношении у девелоперов, имеющих опыт сотрудничества с банками, не возникнет сложностей, особенно если они уже заработали репутацию надежных партнеров. Более сложная задача – сдерживание роста себестоимости строительства из-за повышенных ставок по кредитам при отсутствии средств дольщиков, которые могли это компенсировать ранее. Я полагаю, что с этим справятся далеко не все застройщики».

Кирилл Игнахин: «Пока что использование эскроу-счетов в России – исключительная редкость. Всего открыто 600 таких счетов, хотя ежегодно в стране заключается порядка 600-700 тыс. договоров участия в долевом строительстве, которые в будущем должны предполагать передачу средств в банк, а не застройщику. «Пилотные» программы проектного финансирования и использования эскроу-счетов с участием Сбербанка и банка «Российский капитал» в целом прошли успешно. Однако я не спешил бы с прогнозами развития ситуации, когда такая практика распространится на всю страну, так как в российском девелопменте работают совершенно разные по масштабу, экономической модели и размеру портфеля компании».

Сколько объектов не получат проектного финансирования, сколько получат, и каковы последствия этого перехода?

Наталья Шаталина: «Оценить количество проектов, у которых могут быть проблемы, тяжело, в Минстрое говорят, что сложности могут быть у 30% застройщиков, в основном речь идет о небольших компаниях.  Правительство пытается разработать меры оказания помощи, поддержки компаний, которые могут оказаться под ударом, в том числе и возможность привлечения небанковского финансирования. Вероятнее всего, рынок ждет укрупнение, перераспределение проектов в пользу крупных застройщиков, которые не испытывают проблем с ликвидностью и пользуются хорошей репутацией как у покупателей, так и у банковского сообщества».

Ольга Тумайкина: «В результате перехода застройщика на другую систему финансирования возрастут расходы на обслуживание кредита и пр. В результате чего вырастет себестоимость строительства и, как следствие, цены на новостройки для потребителя. По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать где-то на 10%».

Екатерина Тейдер: «Для начала застройщики будут вынуждены переоценить экономику проекта, если они заявили проект, но не начали его строить. Проектное финансирование точно получат не все. С критериями банков связана реструктуризация некоторых крупных компаний, а у мелких застройщиков гораздо меньший диапазон возможностей по предоставлению залогов и другим инструментам. Мелкие застройщики, у которых не будет возможности получения проектного финансирования, будут вынуждены уйти с рынка.

Скорее всего, в начале работы с эскроу-счетами у всех девелоперов будут возникать сложности, связанные с тем, что готовыми к этим процедурам должны быть и банки, для которых это нововведение означает организацию дополнительных внутренних структур. Сейчас банки только начали детально прорабатывать необходимые для этого механизмы».

Наталья Козлова: «После завершения реформы без проектного финансирования рискуют остаться около трети российских застройщиков. В основном это коснется небольших региональных компаний. Если мы говорим о Москве, где рынок девелопмента достаточно консолидирован, а проекты застройки привлекательны для инвесторов, я полагаю не больше 10% компаний попадут в зону риска. Однако среди них в основном далеко не «топовые» игроки, так что в целом на ситуации в отрасли их проблемы не отразятся».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.