ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Экспертный Совет в Госдуме решал, как помочь строительству жилья на фоне патовой реформы
06.03.2019

Экспертный Совет в Госдуме решал, как помочь строительству жилья на фоне патовой реформы

Последние законодательные новеллы в области жилищного строительства, переход на проектное финансирование под благим лозунгом защиты прав дольщиков поставили жилищный рынок буквально на дыбы. И при этом за 4 месяца до перехода на новый механизм никто из участников рынка не знает, как все это будет работать и насколько фатальными будут последствия.

О том, что рынок, сообщество и чиновники пребывают в некоторой растерянности, говорит количество мероприятий, посвященных, по сути, одной и той же теме: есть ли жизнь на рынке жилья после 1 июля с.г.? Ответ на этот вопрос пытаются искать все – застройщики, банкиры, депутаты, чиновники и где-то даже граждане, которые хотят купить новое жилье, однако ни одного четко прописанного действующего документа до сих пор не появилось.

Именно поэтому очередное заседание Экспертного Совета при Комитете Госдумы по транспорту и строительству под председательством Владимира Ресина 5 марта хоть и носило название «О мерах по стимулированию жилищного строительства», по факту было посвящено самым проблемным вопросам реформы жилищного строительства. Как напомнил зампред Комитета Михаил Авдеев, в конце прошлого года ГосДума получила поправки в закон о долевом строительстве и тут же превратилась в арену самого горячего обсуждения и столкновения мнений за многие годы. В Комитет пришли тысячи обращений застройщиков, и часть из них в той или иной мере учтена. Так, все-таки было принято решение дать застройщикам достроить по старым правилам уже начатые объекты в стадии 30% готовности. Минстроем России разработана соответствующая методика, и это один из немногих документов, на основании которых застройщики смогут продолжать работу.

Но далеко не все так хорошо, как казалось изначально при «кавалеристской атаке» депутатов на застройщиков, когда всех их решили загнать в рамки эскроу-счетов и тем самым защитить покупателей квартир от участи обманутых дольщиков. Более того, последние законодательные новеллы способны добавить к существующим 200 тысячам «несчастных» еще 300 тысяч новых обманутых покупателей квартир, и сейчас Минстрой России совместно с Агентством «ДОМ.РФ» пытаются придумать механизмы, как этого можно избежать. А расчет довольно прост: из 130 млн кв.м строящегося жилья около 15 млн кв.м не попадет ни под проектное финансирование, ни под условия продолжения строительства в рамках долевой схемы. С учетом средней площади новой квартиры в 50 кв.м. с 1 июля одномоментно ряды обманутых дольщиков могут пополнить еще 300 000 человек, а с учетом их семей – около 800 тысяч. Ни у какого «ДОМ.РФ» на достройку этих объектов денег не хватит. То есть, потенциальный рост социальной напряженности уже на пороге. И хотя предлагается использовать в этом случае средства госкомпфонда дольщиков, выдавая их в качестве кредита, пока это только благие пожелания, а до 1 июля осталось 4 месяца.

Нацпроект – для банков или банки – для проекта?
На этом фоне члены Экспертного совета активно обсуждали, какие меры необходимо принять, чтобы выполнить показатели Национального проекта «Жилье и городская среда» и через 6 лет выйти на строительство 120 млн кв.м жилья в год. Как, чем и в каких объемах можно простимулировать рост жилищного строительства? Самый верный ответ, как представляется, дал председатель Комитета ТПП РФ по строительству Ефим Басин: нужно повышать благосостояние населения, чтобы рос спрос на жилье и, соответственно, росло и предложение. На фоне шестой год падающих доходов населения такое очевидное решение представляется трудно выполнимым. Более того, растет ставка по ипотечным кредитам – она уже подошла к 11,5%, а это сотни тысяч дополнительных рублей для заемщика. И что бы там ни говорил замминистра строительства Никита Стасишин, стоимость жилья вырастет отнюдь не на 6%, а на все 15-20%, хотя бы потому, что банки пока не собираются ни на шаг отступать от действующих процедур и ставок по кредитам – да и далеко не все застройщики их получат.

Конечно, необходимо поддерживать компании-застройщиков, чтобы рынок жилья не рухнул в одночасье, и здесь очень многое будет зависеть от Банка России, позиция которого отличается завидным непостоянством. Так, поэтапное раскрытие эксроу счетов сначала ЦБ признал невозможным, потом пообещал сформулировать основные принципы этого раскрытия, а сейчас опять ушел в глубокую оборону. Банкам такая позиция весьма выгодна из-за тройной прибыли: процентов по кредитам застройщикам, процентов по ипотечным кредитам заемщикам и крайне низкой ставки по эскроу счетам. Триллионы «строительных» денег только за счет оборотов принесут банкам многомиллиардные прибыли. Это к вопросу, кому выгодно проектное финансирование строительства жилья.

Может быть, поэтому со стороны ЦБ нет ни одного разъясняющего документа, в том числе, и по залогу земельного участка под строительство жилья, который требуют банки и при проектном финансировании. А это практически невозможно, если в доме проданы хотя бы 10% квартир, и значит, их собственники стали совладельцами земли и должны давать согласие на залог. Это касается и самой процедуры получения проектного кредитования – по словам  вице-президента ГК «ПИК» Дмитрия Тимофеева, по 36 строящимся объектам им придется провести более 100 кредитных комитетов, и с учетом оформления документов получение решения банка по одному объекту составляет до 100 дней. При таком подходе ЦБ стройки начнут вставать одна за другой, а компании – банкротиться и уходить с рынка. Кстати говоря, Минстрой России ожидает, что около 30% компаний не смогут работать в новых условиях и закроются. Но что будет с их объектами? Сколько еще обманутых граждан добавится к нынешним спискам? Представляется, что никто и нигде этот анализ и не проводил, закон принимали по принципу: ввяжемся в драку, а там как пойдет…

Не мешайте людям строить дом!
Ну, и конечно, участники Экспертного совета не могли не затронуть вопрос строительства малоэтажного и индивидуального жилья. Ведь сейчас  почти 50% от общего объема строящегося жилья – это индивидуальное жилищное строительство, и граждане тут не получают никакой поддержки от государства, сами решая все свои проблемы. Ипотекой тут и не пахнет – банкам это неинтересно, коммуникации очень часто приходится вести за свой счет, а муниципалитеты готовы выделять под ИЖС отнюдь не самые обустроенные участки.

И вот теперь в Нацпроекте заявляется, что дола ИЖС должна сократиться с 50 до 30% от общего объема строительства. При огромных неосвоенных или опустевших территориях – это еще один шаг к чудовищной концентрации населения в городах и дальнейшему обезлюдиванию всей остальной России. Это ошибочное решение, заявил Ефим Басин, и этот показатель нужно менять. Наоборот, нужно помочь гражданам строить свои дома, проще получать обустроенные участки, и тогда они обеспечат выполнение и перевыполнение показателей Нацпроекта. А что касается многоэтажного жилья, на которою делает ставку нацпроект, то оно строится максимум в областных центрах, да и то далеко не во всех, и его уже явный переизбыток: в одной только Московской области непроданными стоят около 15 млн кв.м. жилья, а средняя этажность жилья по России дошла до 17 этажей!

В общем, профильному Комитету Государственной Думы в ближайший год будет, чем заняться в свете принятого Нацпроекта и реформы жилищного рынка. Лишь бы только очередные законодательные инициативы не принимались с налета, без анализа последствий и консультаций с профессионалами.

Лариса Поршнева

 

Анонсы
12 марта - 2 апреля
Мастер-классы по инженерным изысканиям в рамках "Возрождения ПНИИИС"
• • •
2–5 апреля 2019, Москва, "Экспоцентр"
Международная выставка "RosBuild"
• • •
2 – 5 апреля 2019, Москва, "Экспоцентр"
XXI международная выставка "Мир Стекла"
• • •
3-5 апреля 2019, Москва, ВДНХ
XV Юбилейный Всероссийский Форум-выставка «ГОСЗАКАЗ»
• • •
15 апреля 2019 г. , Москва
Всероссийская конференция «Стратегия развития строительной отрасли в Российской Федерации»
• • •
23 – 25 апреля 2019, Москва, "Экспоцентр"
XII международная выставка "Композит-Экспо"
• • •
14 – 17 мая 2019, Москва, "Экспоцентр"
Международная выставка "Металлоконструкции 2019"
• • •
29-31 мая 2019,
Санкт-Петербург «Гранд Отель Европа»
V Международная бизнес-конференция по цементу «Белые Ночи»
• • •
5-7 июня, 2019, Москва, Амбер Плаза
Ежегодный международный форум цифровых технологий в проектировании и строительстве
• • •
18 - 20 июня 2019, Москва, ВДНХ
Международная выставка лифтов и подъемного оборудования «Russian Elevator Week»
Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо