Арендные дома для молодых семей как альтернатива ипотеке

Государство еще с конца 90-х начало разрабатывать ФЦП, призванные помочь в обеспечении жильем разных категорий граждан. На волне государственного интереса к теме появились научные исследования, посвященные различным аспектам появления арендного жилья. Молодой архитектор Антон Родимов написал диссертацию по теме современных архитектурно-планировочных решений арендных домов для молодых семей.
 О том, как шла работа над диссертацией, какие выводы были сделаны по итогам научного исследования, Антон Родимов рассказал нашему корреспонденту.

Тему диссертации подсказала жизнь

- Антон, Вы защитили диссертацию «Формирование архитектурно-планировочные решений сдаваемого внаем жилища для молодой семьи (на примере Москвы)». Почему выбрали такую непопулярную тему?

- Это сейчас она непопулярная!  А в начале 2010-х тема доходного жилья была еще в тренде. Поступая в аспирантуру, я хотел заняться, по возможности, нетиражированной темой. Пока я выбирал и формулировал тему, у меня появилась семья и ребенок. Это  обстоятельство заставило меня по-другому посмотреть на жилищную политику в стране. Все было, как у большинства моих ровесников - невозможность жить с родителями, отсутствие собственного жилья, неудачные съемные квартиры и, наконец, вынужденная ипотека. Поэтому многие проблемы, обозначенные в диссертации, наблюдения  и поиск решений я брал из жизни нашей семьи.

- Как в Москве обстоят дела с арендным жильем для молодых семей?
- В 2012 году в Госдуму был внесен законопроект о создании в России жилищного фонда некоммерческого использования, который предполагает строительство многоквартирных зданий с жилыми помещениями, сдаваемыми внаем.
Но проектирование и строительство арендных домов по-прежнему представлено несколькими объектами экспериментального характера. Официально действуют всего восемь арендных домов для молодых семей: в Москве, Санкт-Петербурге, Новокузнецке, Новосибирске. Обеспечение молодых семей доступным жильем было объявлено  одной из приоритетных задач социальной политики, в ФЦП "Жилище" сделали даже подпрограмму «Молодой семье – доступное жилье». Реализовать ее предполагалось с помощью все той же ипотеки, но по сниженной, т.н. льготной кредитной ставке. Это решение оказалось провальным, так как средняя ежемесячная выплата по кредитам была слишком высокой для большинства семей.

- Насколько реализована программа? Сколько молодых семей нуждается в отдельном жилье?
- На  момент защиты диссертации в мае 2013 г. у нас в стране было более 10 млн молодых семей, из них около 6 млн нуждаются в улучшении жилищных условий. За первые пять лет существования подпрограммы “Молодой семье - доступное жилье" (2005-2010 гг.) жилищные условия улучшили только 145  тыс. семей. К 2015 г. планировалось обеспечить жилищем еще 172 тыс. молодых семей.. Однако уже тогда было известно, что финансирование  программы будет сокращено на 27,7%..
На жилищном учете состояло  около 34 тыс. семей, а за 2011 г. по программе "Молодой семье - доступное жилье" улучшили свои условия 1,29 тыс. вместо 6 по плану.

- Изменилась ли ситуация на сегодняшний день?
- Самых последних статистических данных у меня нет. Известно, что сейчас нет даже льготной ипотеки  для молодых семей. За это время не построено и не переоборудовано в арендный ни одного дома. По планам департамента жилищной политики правительства Москвы, к 2017 г. таких домов должно быть построено порядка 20-25. Но пока их количество не увеличилось. В них огромные очереди, чтобы снять там жилье, нужно представить уйму доказательств, что человек действительно нуждается в недорогом жилье.

«Арендные дома – это самостоятельный тип жилья»

- В чем научная новизна  и цель Вашей работы?
- Концепция диссертации заключалась в том, чтобы провести исследования формирования архитектуры сдаваемого внаем жилища. По его результатам можно будет создать типологический ряд арендных домов и квартир, различных по уровню комфорта. Для этого нужно было узнать и учесть требования нынешних молодых семей, изучить социально-экономические, демографические и градостроительные факторы. Цель моего исследования – разработать архитектурно-типологические основы формирования архитектурно-планировочных решений арендных домов для молодых семей.

- В чем заключается своеобразие арендных домов?
- Мое исследование строилось на основе работ советских архитекторов. При всем уважении, должен заметить, что в них нет комплексного подхода к формированию архитектуры арендных домов, не учтены современные экономические условия, требования к уровню их комфорта. Все-таки арендный дом для молодых семей  - это самостоятельный тип жилища, и его еще нужно специально изучать.
Поскольку в нем предусмотрено только временное - до 17 лет - проживание, то связанная с этим бытовая неустроенность компенсируется включением учреждений обслуживания - комнаты кратковременного присмотра за ребенком, аптечного и медицинского пунктов.
Площадь и исполнение архитектурно-планировочных решений квартир должны  учитывать наличие в семье детей, их количество и возраст.

- В каких домах молодые семьи хотели  бы арендовать жилье?
- Сначала позволю себе несколько цифр. Примерно 70% молодых семей живут с родителями, что приводит к разводу в половине из них. Существующими условиями не удовлетворены 74%, хотели бы снять недорогое жилье - 82%,  для  большинства доступной будет квартира не дороже  600 руб./м2.
Молодые семьи готовы селиться в дома от 3 до 25 этажей, причем 59% респондентов предпочли бы  их расположение в новых районах города, остальные - в центральных. 80% респондентов считает, что такие дома должны быть расположены в глубине застройки, другие хотели бы жить около оживленной улицы.
Требования и предпочтения молодых семей позволили определить четыре типа арендных домов разной этажности. В домах всех типов на первом этаже должны быть комнаты для охраны (вахтера) и для хранения колясок. Каждый дом, независимо от типа, должен иметь один из трех уровней комфорта, обеспеченный инфраструктурой учреждений обслуживания - обязательной и дополнительной. К первой относятся комната кратковременного присмотра за детьми, аптечный и медицинский пункты; ко второй - кафе или столовая, продовольственный/непродовольственный магазины, салон красоты, тренажерный зал, спортивная секция, прачечная, химчистка, ремонтная мастерская, отделение банка.

- Молодые семьи бывают разные по составу, количеству и возрасту детей. Как учесть интересы всех?
- Мы выяснили, что для удовлетворения интересов разных семей потребуется 19 подтипов квартир, от 1 до 4 жилых комнат. Каждый из подтипов имеет 3 уровня комфорта. Исследования позволили узнать также финансовые возможности молодых семей как потенциальных арендаторов.

Арендные дома как альтернатива ипотеке 

- Какая конструктивная система может быть использована при строительстве таких домов?
- С точки зрения экономики, арендные дома должны быть построены на основе современных конструктивных разработок крупнопанельного домостроения. Мы предлагаем использовать конструктивную схему с продольными несущими стенами или с поперечными с широким шагом. Это позволит варьировать планировки квартир в пределах шага несущих конструкций на стадии проектирования, а в будущем даст  возможность их перепланировки, как в пределах квартир, так и этажа, или масштабах здания.
Проектировщик может использовать 4 основных типа и 19 подтипов квартир. Их компоновка может выполняться по нескольким схемам: линейная односторонняя и двусторонняя,  компактная, комбинированная.  Архитектурно-планировочным решениям в диссертации посвящена целая глава.

- Где могут быть построены арендные дома?
- Мы предложили их размещение в городской структуре в зависимости от стоимости земельных участков и ограничений по этажности зданий. В соответствии с этим в Москве условно выделены зоны: от Садового до Третьего транспортного кольца (ТТК); от ТТК до МКАД; территория за МКАД (в границах города). Даже внутри Садового кольца можно организовать арендные дома, проведя реконструкцию уже существующих зданий.

- Есть ли в Вашей работе главная информация для девелоперов -экономические расчеты сроков окупаемости арендных домов?
- Моих расчетов нет, я занимался только архитектурой. Но мне удалось найти несколько диссертаций профессиональных экономистов, посвященных экономике строительства и срокам окупаемости интересующих нас домов. Экономист Анастасия Юртаева в 2008г.  защитила диссертацию "Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома". Ее выводы однозначны: арендные дома как муниципальные,  так и частные, экономически выгодны. Более того, в условиях кризиса и падения  строительного рынка именно они не дадут строительной компании уменьшить или свернуть деятельность.

- В крупных  европейских и американских городах большую часть жилого фонда составляет арендное жилье. Почему, на Ваш взгляд, этого нет хотя бы в Москве? Почему объявленные Правительством жилищные программы не выполняются, ни город, ни застройщики не хотят вкладываться?
- Потому что  застройщики  хотят больших и быстрых денег. Но государство объявило программу  строительства жилья для молодых семей и должно  искать пути и способы, чтобы ее реализовать: собственными силами или предложить застройщикам преференции – льготные ставки, схему государственно-частного партнерства и т.д. Говорят, что банковская система не готова к тому, чтобы кредитовать компании на длительное время. Но одновременно банки выдают длинные кредиты физлицам. Не будучи экономистом, не готов оперировать цифрами. Но уверен, что при желании все можно сделать. У нас несколько лет действует программа «Материнский капитал». Может быть, есть смысл пересмотреть использование бюджета на нее и перенаправить средства на финансирование строительства жилья?

- Недавно принят закон о создании на базе АИЖК и РЖС государственного института развития в жилищной сфере. Говорят, что его главным делом будет становление рынка арендного  жилья.
- Это только подтверждает мой тезис о том, что при желании и политико-экономической воле можно построить экономическую, банковскую и финансовую политику так, чтобы нашим частным инвесторам и государству было выгодно строительство арендного жилья.  Государство не жалеет средств на пропаганду патриотизма, улучшения имиджа страны весьма странными способами. Нет более действенного способа сделать молодых людей патриотами своей страны, чем оказать им  помощь в жилищном  вопросе не на склоне лет, а с первых дней семейной жизни.

-  Правительство РФ продлило до 2020 г. ФЦП «Жилище», утвердило ее новую редакцию.  Это означает, что получит развитие и подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей».
- Наверное, получит, но акцент, судя по всему, опять будет сделан на ипотеку. В новой редакции сказано, что в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» планируется продолжить мероприятия по предоставлению молодым семьям социальных выплат на улучшение жилищных условий. Свидетельства на социальную выплату в период с 2015 по 2020 гг. планируется выдать почти160 тысячам молодых семей. Я все-таки надеюсь, на второй волне государственного интереса к программе будет осознана необходимость в строительстве арендного жилья.

- Побывав в Калужской области, образцово-показательном регионе по строительству арендного жилья для сотрудников промышленных кластеров, министр Михаил Мень заявил,  что «на федеральном уровне принята вся нормативная база для развития арендного жилья, но идет поиск механизмов поддержки реального спроса на этом рынке”.  Что это значит?
- Не совсем понятны слова министра о поиске механизмов поддержки реального спроса на этом рынке. Помимо необходимости обеспечить арендным жильем работников предприятий, заключивших трудовой договор, есть отдельный кластер населения России  - молодые семьи, которые остро нуждаются в таком жилье. 
Напомню официальное определение  молодой семьи в нашей стране. Это семья с детьми, в которой возраст обоих супругов (в случае неполной семьи – мать или отец) не старше 35 лет (включительно), а также семья без детей, в которой оба супруга также не старше 35 лет и состоят в зарегистрированном браке не менее  года.
Около 6 млн. молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий,  поэтому с поддержкой реального спроса в различных сегментах населения России проблем нет. Основная проблема для системного развития арендного жилья заключается в  его скромной, по нынешним меркам, экономической целесообразности и нежелании инвесторов  вкладываться в такие “сомнительные” проекты. Чтобы изменить ситуацию, нужны господдержка и льготные условия: бесплатное выделение участков под строительство, бесплатное подключение коммуникаций, налоговые льготы и т.д.  Эта тема детально проработана в Фонде «Институт экономики города».
Данный вид жилья хоть и приносит прибыль до 8%, именно он более стабилен в различных экономических условиях,  в т.ч.  таких, как сейчас. Это  должно быть очевидным для принимающих решения чиновников: от того, как успешно молодые семьи сумеют решить проблему жилья, зависит уровень рождаемости. В противном случае не стоит рассчитывать на рост или даже сохранение ее нынешнего уровня. А это не только количество населения - это экономика, наука, безопасность, развитие и «вставание с колен».

Любовь Валерьянова