ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Ипотека – <br />
локомотив экономики, <br />
но еще не построенный
18.11.2015
Жилищная политика

Ипотека –
локомотив экономики,
но еще не построенный

Ипотечное кредитование в стране почти полностью обеспечивают шесть крупнейших банков

Осенью прошлого года специалисты прогнозировали в 2015 г. падение рынка ипотеки на 50%.   Насколько сбылись пессимистичные прогнозы?   Что ждет рынок ипотеки в России - стагнация или развитие? Судьба ипотеки стала темой Круглого стола, прошедшего в Агентстве «Россия сегодня».  

 

Ипотека-2015: адаптация к любым условиям 

Специалисты уверены, что рынок ипотеки развивается исключительно благодаря запуску программы с господдержкой. Есть ли шансы, что программа будет продлена после марта 2016г.? Что будет с рынком ипотеки и со строительной отраслью, если госпрограмма  будет остановлена и  субсидирования ставки не будет? С этих вопросов началась дискуссия, в которой приняли участие  эксперты рынка недвижимости, банкиры, застройщиков, аналитики компании Frank Reseach Group. 

В отечественной ипотеке крутятся огромные деньги. По словам эксперта компании "Русипотека" Сергея Гордейко, в 2015 г. ипотечный рынок, хоть и показывает цифры значительно ниже прошлогодних, но все же  демонстрирует завидную активность:  «Ипотечный портфель растет на 30-40 млрд руб ежемесячно. За 8 месяцев выдано 653 млрд, из них, за август 95 млрд. Если убрать эмоции и прогнозы, то оптимистичный прогноз на основе расчетов до конца  2015 г.,  стремится к 1 трлн 150 млрд руб., что составит 65% к прошлому году. Средний размер ипотечного кредита стабилен,  и равен в среднем 1,6-1,7 млн руб.». За время действия программы субсидирования выдано100 тыс. кредитов на сумму 176 млрд руб. Минфин выдал банкам АИЖК  829 млн  руб. компенсационных средств. Г-н Гордейко подчеркнул, что по оптимистичному прогнозу экспертов,  программа не выйдет за пределы  намеченных 430 млрд выдачи.

 Что касается конкуренции на рынке ипотечного кредитования, то здесь ситуация выглядит так: если в 2014 г. 15 банков обеспечили … 90% рынка, то за первое полугодие  2015 этой долей владеют  шесть банков. Характерно, что пять из них - с госучастием, они контролируют 87,75% рынка.  

Подводя  итог, г-н Гордейко отметил: «Рынок в  2015  удержался от падения благодаря большой доле госбанков, программе субсидирования, а также инерции рекордных темпов строительства в 2014 году. В 2016 г.  финансирование новостроек не улучшится, и рост ипотеки может быть обусловлен только решением проблемы с рефинансированием».

Генеральный директор Frank Research Group Юрий Грибанов не разделил оптимизм коллеги относительно роста ипотеки: «Если смотреть на портфель, то рынок даже вырос.  Но объем выдач уменьшился на 45%. Если бы такой процент падения был в любой другой индустрии, ей бы грозил очень серьезный кризис. Удивительно, что банки переживают эту ситуацию с гордо поднятой головой. Что касается прогнозов, то с определенными оговорками  можно предположить, что  если ставка в 15% сохранится, то в следующем году, возможно, увидим рост ипотеки».

 Вице-президент Гильдии риэлторов Григорий Полторак считает, что в ближайшее время трудно ждать изменений в лучшую сторону. «Мы довольны, что программа субсидирования  поддержала строителей и заемщиков. Но не забудем, что это деньги одних налогоплательщиков, которые почему-то отдали другим. Субсидировать бесконечно будет нечестно по отношению к другим гражданам. Я считаю, что эту программу надо завершать,- заметил Полторак. - С другой стороны, нельзя оставить строительную отрасль без поддержки. Как эту дилемму будет решать правительство? Есть и третий аспект: если для клиентов ставка останется неизменной, а программа субсидирования завершится, то банкам придется вкладывать свои средства? Мне кажется, что ситуация  трудно предсказуема».

  Представитель ГК «Лидер» Павел Тимошенко выразил общее настроение  застройщиков: «В компании от 70 до 90% продаж производится  по ипотеке, из этого объема  примерно 90-95 % - по ипотеке с господдержкой. Ипотека – это тот спасательный круг, без которого мы не сможем плавать, - говорил Тимошенко. - Что будет в 2016 г. при отмене программы? Если ставка будет увеличена, то вряд ли найдется много покупателей, готовых брать такой кредит. Надеемся, что программа по субсидирования будет, как минимум, продлена, а как максимум – улучшена: может быть, будет снижена ставка, уменьшен первоначальный взнос». Планы продаж на следующий год здесь не снижают.

Зампред правления "Абсолют Банка" Татьяна Ушкова  подчеркнула, что кризисный  год сделал банки партнерами со строителями и государством: «Мы впервые сели за стол переговоров и подумали вместе, как работать в неординарных условиях».   

 

Кризис: come back?

Обсуждая вероятность повторения кризисной ситуации 2008 г., вызвавшей появление тысяч обманутых дольщиков, эксперты сошлись во мнении, что ее нельзя исключать, но она не будет такой масштабной. «Кризис не повторится в таких объемах, ведь госпрограмма помогла умеющим работать застройщикам «оттолкнуться от котлована»,- уверен Сергей Гордейко.- Остальным придется делать выводы».

Григорий Полторак  также не исключает банкротства компаний. «Если бы государственный контроль работал качественно, то банкротства предприятий  - если это не криминал - можно было бы избежать. Государство ограничивается только штрафованием застройщика, что лишь усугубляют ситуацию, - сказал г-н Полторак.- Поскольку долевое строительство не может гарантировать получение жилья, то нужно либо менять законы, либо открыто доводить до граждан информацию, что приобретение квартиры на этапе строительства имеет риски».

На вопрос ведущего, скажется ли кризисная ситуация на качестве жилья, участники круглого стола не смогли ответить наверняка. Юрий Грибанов прокомментировал это вопрос как покупатель продукции стройиндустрии: «Качество застройки не находится на том уровне, чтобы ему было еще куда-то падать».

 Партнерские   отношения между банками и девелоперами выгодны клиентам.  С нового года старательно выстраиваемые отношения могут нарушиться из-за ухудшения положения застройщиков. Чего в этих тандемах будет больше -  рисков или возможностей?  Павел Тимошенко: придерживается мнения, что для клиента партнерство принесет выгоды. Татьяна Ушкова  рассказала, что ситуация заставляет менеджмент кредитных учреждений действовать оперативно и  гибко: «Когда мы  выступаем  инвесторами,  и у нашего застройщика экономические проблемы, нам приходится  становиться  консультантами, а иногда даже акционерами: ведь застройщики начинали  проекты несколько лет назад, в других экономических условиях. Для заемщиков ищем возможности,  при работе  с застройщиками тщательно  оцениваем риски по проектам».

 

Банки и заемщики

Эксперты составили коллективный портрет заемщика- 2015. Он сильно изменился  даже по сравнению с заемщиком прошлого года. Его основная особенность – он резко помолодел, примерно на 10 лет. Если в 2014 г. это был человек 40-45 лет, то сейчас ему только 30-37, а иногда не больше 25 лет. Чаще это женщина с высшим образованием и высокой оценкой своего благосостояния.

Он стал более требовательным к качеству  строительства, наличию и составу инфраструктуры объектов. Благодаря тому, что материнский капитал, наконец, стал попадать в экономику, каждая четвертая сделка сопровождается  его обналичиванием. Хороший заемщик не имеет  стоп-фактор в виде зарплаты от 150 тыс. руб, - теперь в приоритете клиент с доходом от 50 тыс.  чтобы в случае потери работы он мог найти другую с такой же зарплатой.  Более молодой заемщик берет ипотеку на больший, нежели раньше, срок -  от 7 до -10 лет. Как правило, заемщик живет в городах-миллионниках в ЦФО, СЗФО, ЮФО.

 

Бизнес ждет союза с государством

 В завершение дискуссии участникам Круглого стола предложили сформулировать свои ожидания от государства. «От государства все ждут разного: заемщики  - низких цен и ставок, застройщики – ставки кредитования в 7%, банки  - систему рефинансирования, которая сейчас практически сведена к нулю. Все это может быть при отсутствии волюнтаризма в регулировании», - подчеркнул Сергей Гордейко. В список ожиданий также вошли поддержка вторичного рынка жилья; стабильные, пусть и жесткие, правила игры и их тотальное соблюдение  самим государством. Банковскому сектору нужен  диалог с Центробанком и продление программы материнского капитала.

Григорий Полторак ждет новых банковских продуктов, позволяющих оживить не только вторичный рынок, упавший на 50%, но и мотивирует первичный.              

Вопрос от журналистов по поводу перспектив строительства арендного жилья вызвал неподдельный интерес  и развернутые комментарии экспертов. Банкир Татьяна Ушкова сказала, что тема давно обсуждается в профессиональных кругах. «Нигде в мире до 35 лет не задумываются об ипотеке,  а у нас она помолодела до 25 лет. Правда,  в половине сделок по ипотечным кредитам участвуют родители, заставляя детей  брать огромные займы. Сергей Гордейко напомнил, что ипотечный  бизнес в дореволюционной России работал по другой схеме: банки кредитовали собственников домов, которые сдавали их в аренду.  «Но психология граждан, которые когда-то обрадовались бесплатной приватизации, до сих пор не изжита, - сказал он. – Тем не менее, в правительственных программах заложено, что через несколько лет 10%. отводимого жилья  должно быть в категории наемные дома».

Григорий Полторак также считает, что ипотека уже не может быть единственным вектором, по которому должна развиваться жилищная  политика. «Арендные дома - это  новая и очень перспективная ниша рынка. Для того, чтобы она развивалась, я вижу один путь: государство должно начать субсидирование  кредитования собственников доходных домов. Это будет выгодно, т.к. принесет доход в виде налогов. Субсидирование может быть не только деньгами, но и предоставлением земельного участка и инфраструктуры без нагрузки, но с обременением, когда дом можно продать целиком».

 Реплика застройщика Тимошенко свидетельствовала, что девелоперы не в курсе развития бизнеса через строительство арендных домов: «У АИЖК есть такая программа, которая предполагает кредитование застройщика для строительства арендного жилья. Они к нам постоянно приходят, предлагают участвовать. А мы не понимаем, зачем  нам все это, и что  делать с этим арендным жильем». Г-н Полторак откликнулся на растерянность коллеги: «Если бы вам на старте проекта предложили инфраструктуру и дали землю, снизив ваши затраты, то  вы бы смогли увидеть, насколько вам это может быть интересно».

Подытоживая встречу, Сергей Гордейко сказал, что не сомневается в живучести ипотеки, независимо от того, продолжится ли программа  ее субсидирования, и ее благотворном влиянии на экономику. Правда, у него есть пожелание к правительству: «Если говорить о стратегии,  то ипотека,  в принципе, – это  локомотив развития экономики, - подчеркнул  г-н Гордейко - В определенных  сферах  пока не хватает стратегического мышления, которое позволяет  сформулировать, как   сделать из ипотеки этот локомотив. Все очень просто: нужно убрать ручное регулирование вроде субсидирования и реструктуризации, и запустить так называемый  «насос». Он будет, с одной стороны закачивать заемщиков с кредитами, с другой - выпускать ценные бумаги, которые закачивают финансовый рынок. Так было во всех развитых странах».

 

Вера Колоскова

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо