Ипотека – не панацея: жилье становится все более недоступным для большинства россиян

В Совете Федерации состоялся круглый стол на тему «Обеспечение доступности жилья для граждан: проблемы и пути их решения». Провел мероприятие заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Кузьмин. А участие в заседании приняли сенаторы, представители Счетной палаты РФ, Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов, общественных организаций и экспертного сообщества.

Дмитрий Кузьмин сразу подчеркнул, что  обеспечение доступности жилья нужно рассматривать как первоочередную социально-экономическую задачу. И кроме достаточного количества предложений на рынке, на его доступность также оказывает влияние большое число различных факторов, которые в той или иной степени взаимосвязаны. Это и доступность ипотечного кредитования, и развитость альтернативных покупке жилья инструментов решения жилищного вопроса, и обеспеченность строительного комплекса необходимыми строительными материалами по приемлемым ценам, а также переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Кроме того, сюда также можно отнести и решение вопроса обманутых дольщиков.

При этом если в отношении обманутых дольщиков и граждан, подлежащих переселению из аварийного жилищного фонда, государством все-таки выстроен определенный алгоритм решения проблемы, а поставленные задачи успешно решаются, то остальные инструменты все еще находятся в стадии формирования.

Хотя, как заметил сенатор, Правительством РФ и уполномоченными организациями в этом направлении уже проделана огромная работа. В частности, запущены и реализуются государственные программы льготного ипотечного кредитования. И их условия постоянно совершенствуются для более эффективного использования: продлеваются сроки действия и дополняются новые категории граждан, имеющие возможность в них участвовать.

Как рассказал руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, с начала 2023 г. в России выдано более 100 тыс. льготных жилищных кредитов на 500 млрд руб. Это примерно треть всей выдачи ипотеки в количественном выражении и почти половина выдачи в денежном. А из 10 ипотечных кредитов на новостройки 9 выдается именно по льготным программам.

Основную долю занимает «Семейная ипотека» – общие выдачи по ней в 2022 г. выросли более чем на 70% благодаря распространению на семьи с первенцами с середины 2021 г. Всего же с 2018 г. льготными программами в российских банках воспользовались более 2 млн семей, выдано примерно 6 трлн руб. ипотечных кредитов.

Мечты, мечты

Однако, как заявила аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова, впервые за 10 лет коэффициент доступности жилья в 2022 г. превысил 4 года. А в 2021 г. и 2020 г. он составлял 3,3 и 3,2 года соответственно. Это связано с тем, что в 2019 г. произошло значительное повышение стоимости жилья: с первого по четвертый квартал 2019 г. цены на первичном рынке выросли в 2,1 раза, а на вторичном — в 1,7 раза. Именно этот фактор и определяет доступность жилья.

Говоря простым языком, коэффициент доступности жилья – это соотношение рыночной стоимости средней квартиры и доходов населения, т.е. за сколько лет семья из трех человек сможет накопить на жилье при условии, что она откладывает на это полностью все доходы. Вопрос только в размере этих доходов. К примеру, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке в Москве по данным ЦИАН в марте составила 14 млн 260 тыс. руб., а с июля по сентябрь прошлого года она превышала 19 млн руб. И, несмотря на подсчеты Росстата, все-таки для огромного количества москвичей зарплата в 50 тыс. руб. – это счастье.

Так, по данным Счетной палаты, большинство российских семей мечтает  о двух- или трехкомнатной квартире площадью 55-70 кв. м в доме до 12 этажей. Но сегодня свыше половины строящегося жилья – однокомнатные квартиры, и только 15% - трехкомнатные и более. При этом на семьи из трех и более человек приходится около половины всех семей. Но есть регионы, где доля трехкомнатных и более квартир составляет существенную долю – свыше 20%. Это Карелия, Пермский, Хабаровский и Красноярский края – там есть баланс между запросами граждан и интересами застройщиков. 

Поэтому для стимулирования строительства просторных и многокомнатных квартир Михаил Гольдберг предлагает установить специальный вычет из процентной ставки при приобретении семьями с детьми соответствующих квартир большой площади.

Кроме того, по мнению Натальи Труновой, необходимо вести мониторинг российских семей, живущих в стесненных условиях. Для них нужно формировать новые механизмы поддержки, например, «затачивать» льготную ипотеку под конкретные группы населения. А также предусмотреть возможность установления минимальной учетной нормы площади жилья с возможностью ее превышения при наличии бюджетных возможностей. Это связано с тем, что в России сильно разнится минимальная учетная норма предоставления жилья как по регионам, так и внутри самих субъектов. Плюс остается проблема применения, в том числе к малоимущим гражданам, инструмента социального найма жилых помещений.

Индивидуальное жилье

Сегодня все льготные ипотечные программы с государственным участием распространены и на цели индивидуального жилищного строительства (ИЖС). А для удешевления строительства такого жилья внедряются типовые проекты и осуществляется поддержка производства готовых домокомплектов. Плюс на строительство ИЖС распространено действие закона о долевом строительстве, что позволяет застройщикам использовать механизм проектного финансирования для возведения малоэтажных жилых комплексов.

В результате благодаря всем механизмам поддержки строительного сектора в прошлом году введено в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров жилья: 102,7 млн «квадратов», из которых 57,2 млн приходится именно на ИЖС.

Причем, как подчеркнул Михаил Гольдберг, еще одной точкой роста для рынка может стать именно ипотека на ИЖС. Но пока ее проникновение в сектор по-прежнему невысокое: сейчас только каждый десятый дом строится с привлечением ипотечного кредита, при том, что может – каждый второй. А для этого необходима стандартизация рынка и развитие индустриального домостроения, в том числе с использованием технологий производства домокомплектов.

Кроме того, Михаил Гольдберг рассказал об инфраструктурных облигациях: сейчас у «ДОМ.РФ» в работе почти 150 проектов строительства в 50 регионах с общей суммой финансирования около 600 млрд руб. Реализация этих проектов позволит ввести примерно 30 млн кв. м жилья. Плюс ко всему Банк «ДОМ.РФ» открыл застройщикам почти 4 трлн кредитных линий.

В целом, по его словам, жилищное строительство в 2022 г. стало одной из немногих отраслей, которая показала уверенный рост – около 5%. Из крупных отраслей такого показателя удалось добиться только строительству и сельскому хозяйству.

Одна для всех

Как подытожил Дмитрий Кузьмин, ипотека должна стать одинаково доступной для любого вида жилья, независимо от того, многоквартирный это дом или индивидуальное жилищное строительство. Только так граждане смогут получить «дешевые деньги». А если увеличить количество готовых проектов с проектно-сметной документацией, то снизятся сроки строительства, а проект станет дешевле за счет того, что он типовой. Этот комплекс мер позволит сделать хороший задел на будущее и даст возможность россиянам пользоваться этим инструментом.

Но в этом случае есть опасность того, что при доступной ипотеке банки начнут ужесточать требования к заемщикам, а застройщики станут вводить дополнительные условия, чтобы компенсировать недополученные ими средства.

Кроме того, как акцентировал внимание Дмитрий Кузьмин, сегодня в принципе не развивается рынок арендного жилья, как и отсутствуют меры государственной поддержки застройщиков в этом направлении. И хотя у «ДОМ.РФ» уже есть успешный опыт реализации проектов строительства арендных домов, их точечное появление в некоторых регионах не может повлиять на ситуацию с обеспечением жильем нуждающихся в этом граждан.

Особенно остро стоит вопрос с малообеспеченными гражданами, для которых ипотека как инструмент решения жилищного вопроса в принципе недоступна. В этом случае меры поддержки могут быть самыми разными: от безвозмездного предоставления земельных участков и кредитов по льготным ставкам до различных налоговых преференций. Только в этом случае рынок арендного жилья станет рабочей альтернативой ипотеке.

И тогда, как предполагают в Минстрое России, к 2030 г. сложится качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам. А условия проживания смогут улучшать 5 млн семей ежегодно. К слову, по данным Минстроя, уже к 2024 г. планируется расселить 9 млн кв. м жилья, признанного аварийным. А комфортность городской среды и качество коммунальных услуг возрастут не менее чем в 2 раза. 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в апрельском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_04_2023_pc.pdf