«Потребительский экстремизм» - прихоть дольщика или вина застройщика?

В рамках Российской строительной недели состоялся круглый стол на тему «Споры о качестве квартир в новостройках: судебная практика и проблемы правового регулирования».

По существующей сегодня судебной практике количество предъявленных исков о качестве квартир от потребителей неуклонно растет. Так, в 2021 г. их насчитывалось 13 354, а в 2022 г. – 24 367. Сумма предъявленных требований также увеличилась почти в три раза и составляет уже сотни миллионов рублей. К сожалению, эта статистика не отображает данные по выплатам из-за просрочки ввода жилья, но в целом картина удручающая.

В результате, конечно, сумма выплаченных неустоек гораздо ниже предъявленных требований за счет того, что застройщики рьяно борются за свои права. И, по практике Мосгорсуда, практически в половине случаев назначается судебная экспертиза. Так, из 301 рассмотренной в 2021 г. апелляционной жалобы о недостатках объектов по ДДУ 154 было направлено на экспертизу, в 2022 г. – эти значения составляют 274 и 124 соответственно.

И подобную картину иначе как потребительским экстремизмом или терроризмом назвать нельзя.

Так, потребительский экстремизм – это искусственное затягивание приемки квартиры после ввода дома. Делается это для получения неустоек или штрафов, основанных на завышенных требованиях к качеству выполнения строительно-монтажных работ и претензиях по срокам передачи квартир. Но есть и юристы, приобретающие у дольщиков право требовать от застройщика выплаты неустоек, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Цель у них, конечно, не защита интересов граждан, а сугубо материальная.

В результате дольщики, минуя застройщика, направляют в суд обращения сразу о взыскании средств как на основании реальных недочетов, так и мнимых, что явно указывает именно на получение выгоды, а не улучшение качества жилья. А из-за того, что у судов отсутствует единая практика рассмотрения подобных дел, ситуация складывается в пользу недобросовестных дольщиков.

Горький опыт

О дисбалансе интересов между застройщиком и потребителем при передаче квартир, основанном на собственном опыте, рассказал руководитель управления качеством ГК «Самолет» Роман Дмитриев.

Как должно быть? При подписании ДДУ застройщик обязуется построить и передать в установленный договором срок объект недвижимости, соответствующий требованиям технических регламентов и документации. Участник долевого строительства в свою очередь обязуется оплатить его в полном объеме в соответствии с договором до подписания с застройщиком передаточного акта объекта. Однако если объект построен с отступлением от установленных условий договора, приводящим к ухудшению его качества, или с недостатками, которые делают его непригодным, т.е. существенными недостатками, то потребитель по 214-ФЗ вправе потребовать от застройщика по своему усмотрению либо устранения недостатков, либо соразмерного снижения цены, либо возмещение расходов на устранение недостатков. При этом по 442 постановлению Правительства приоритет отдается все-таки устранению недостатков со стороны застройщика.

Как признался Роман Дмитриев, конечно, недостатки при сдаче квартир имеют место быть, но это несущественные недостатки, они не приводят к невозможности проживания в квартире. И застройщики готовы эти дефекты устранять, но возможности для этого у них нет.

Как происходит на самом деле? При подписании передаточного акта дольщики приглашают технических экспертов, которые фиксируют замечания. Застройщик со своей стороны ищет возможность встречи с дольщиком для устранения дефектов, но тот начинает «прятаться», попросту не давая возможности застройщику выполнить свои обязательства. Из-за этого застройщик вынужден затягивать время передачи объекта, а дольщик тут же подает в суд на то, что сроки устранения дефектов не выполнены. При этом желание застройщика большинство судов не учитывает, автоматически присуждая дольщику компенсацию.

Тут же находятся и недобросовестные юристы, которые «заточены» не на помощь дольщику, а на получение собственной выгоды. Они прямо говорят дольщику, что не нужно давать застройщику возможность устранить дефекты, которые на качество жизни вообще никак не влияют, но в то же время на этом можно хорошо заработать. Такие компании из изначально лояльного дольщика делают дольщика-экстремиста.

По мнению Романа Дмитриева, для решения этой проблемы необходимо законодательно определить список существенных недостатков, которые не позволяют принять и эксплуатировать квартиру по назначению. Сейчас этот перечень нигде не закреплен, и каждый юрист, и каждый суд трактует его по-своему. В результате типовые акты на 200 замечаний практически не отличаются один от другого и не соответствуют действительности. Решить эту проблему можно, лишь назначив техническую экспертизу, что зачастую как раз и помогает застройщику. Но с ней всегда категорически не согласен дольщик.

Конечно, механизм взаимодействия застройщика с потребителем должен быть максимально прозрачным, способствуя устранению всех недостатков и препятствуя искусственному формированию требований для обогащения. Несомненно, если встать на сторону потребителя, то если недостатки есть, существенные или нет, но они раздражают, а значит, в любом случае должны быть устранены. Поэтому необходимо зафиксировать досудебный порядок урегулирования, где приоритетом будет именно устранение недостатков застройщиком без привлечения юристов и судов без крайней необходимости.

При этом сегодня получается так, что бессмысленно многократно делиться опытом и рассказывать, как бороться с этой гидрой, если у нее каждый раз вырастает 3 головы. Проблему нужно рубить на корню. Сегодня понятие о дольщике осталось на уровне 20-летней давности, т.е. он до сих пор считается потребителем, но эти понятия необходимо законодательно развести.

Также слишком много оценочных ситуаций в судебных спорах с дольщиками по поводу того, допустимые или недопустимые нарушения. Если дольщик заявляет, что жилье не пригодно для проживания, то к нему нужно применять нормы 47 постановления. А бывают ситуации с жильем с черновой отделкой или вообще без отделки, когда гражданин по своему разумению проложил трубы и проводку, а потом возникают споры, что он нарушил права третьих лиц. В результате «крайним» остается застройщик. В этом случае нужно ввести норму, что дольщик вправе что-то корректировать, но только если изменения, внесенные им в своей квартире, прошли дополнительную экспертизу, либо они в принципе не требуют прохождения экспертизы. Все это в 214-ФЗ осталось белым пятном, как и соучастие юристов. Поэтому законодательство категорически требует корректировки.

Строительная отрасль – это двигатель  экономики, и если она будет убыточной из-за потребительского терроризма, то это крайне неверно. Но и интересы дольщиков, которые изначально приобретают качественное жилье, должны быть соблюдены.

На защиту дольщиков выходит ИИ

В свою очередь директор компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев затронул крайне своеобразную тему – о применении искусственного интеллекта при решении споров застройщика с дольщиками.

По его словам, сегодня 99% новостроек сдаются с нарушениями. Основные причины – отсутствие должного внимания со стороны девелопера, контроля со стороны государства, да и сами дольщики зачастую пренебрегают качеством квартир, закрывая глаза на некритичные недочеты. Но в целом, если старые методы решения проблемы не работают, значит, нужны новые, современные подходы.

Так, улучшить и ускорить процесс экспертизы объектов может искусственный интеллект (ИИ). Его можно использовать для анализа и обработки большого объема данных, включая техническую документацию, измерение и изображение, а также в роли основного инструмента экспертов. Например, в виде дронов, совмещая в себе 90% измерительных инструментов экспертов, таких как лазерный уровень, тепловизор и др. Он сможет в считанные секунды машинным зрением отсканировать помещение и с помощью нейро-сетей обработать полученные данные, а после выдать экспертное заключение в виде любого документа. Тогда от момента экспертизы до выдачи заключения будет проходить не более 1-2 часов, в то время как сегодня – от 3 до 7 дней.

Часть подобных технологий уже существует, часть находится в разработке. Сегодня уже две российские компании выразили готовность создать такой дрон. Одна из них занимается разработкой решений для аэрокосмической сферы, вторая – логистических решений. Стоимость разработки опытного образца – 15 млн руб., а при серийном производстве около 100 тыс. руб. Сейчас ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, ожидается, что в течение 1,5-2 лет появится первый прототип дрона с искусственным интеллектом. Его также можно будет использовать и на стадии строительства – анализировать ход выполнения работ, фиксировать нарушение норм в режиме реального времени и в случае отклонения от норм сигнализировать. Так при помощи ИИ можно будет навсегда избавить строительную отрасль от проблем с качеством.

Также ИИ может в считанные часы составить необходимый юристу документ для предъявления исков, претензий, самостоятельно изучив при помощи нейросетей необходимые документы. Плюс ему можно поручить процесс формирования необходимых пакетов документов в электронном виде.

Иными словами, если качество квартир в ближайшее время не улучшится, то с помощью ИИ потребительский терроризм можно будет свести к минимуму. Возможно, будущее уже наступило. 

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в мартовском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_03_2023_pc.pdf