Зачем
они это
покупают?

15 апреля в Москве в MeetingPoint состоялись юбилейные X Аналитические дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. В дискуссии приняло участие 80 представителей СМИ, а также топ-менеджеров и аналитиков консалтинговых, девелоперских, риэлторских компаний рынка коммерческой и жилой недвижимости. Мероприятие традиционно прошло при информационной поддержке «Коммерсантъ ДОМ».

Встреча аналитиков на этот раз прошла в новом формате: собравшиеся рассмотрели две ситуации, на основании которых им предстояло ответить на несколько вопросов, в частности на тот, который был вынесен в название темы: «Зачем они это покупают? Эффективные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость: теория, практика, перспективы"».

«Когда объект недвижимости приобретается не для личного использования, а для инвестиций, инвестор должен понимать, что он будет делать с этим в дальнейшем», - задала тон дискуссии ведущая мероприятия, корреспондент ИД "Коммерсантъ", шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко.

Первая сессия, которую вдвоем провели Марта Савенко и главный редактор портала Arendator.ru Анастасия Кременчук, была посвящена продаже 1/3 ЦУМа, принадлежащего городу, вторая – перспективам развития нового для российского рынка недвижимости формата апарт-отелей на примере развития сети YE’S.

Продается треть ЦУМа

Знаковый объект в самом центре столицы, «открыточный» памятник архитектуры, и… город уже давно пытается «сбыть с рук» этот актив. Торги по продаже части здания уже объявлялись в 2006 году, но аукцион так и не состоялся. Сегодня треть ЦУМа вновь выставлена на продажу. Аукцион будет проводиться уже 30 апреля, а заявки на участие принимаются до 27 апреля.

Между экспертами завязалась оживленная полемика. «Защищал» ЦУМ руководитель организующего торги Департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дёгтев. Стартовая цена продажи объекта, включающего 12270,4 кв. м в исторической части здания, построенного архитектором Клейном в конце XIX века, и 7082,9 кв. м по адресу Петровка, д.2, стр.2 - 4,33 млрд рублей.

Геннадий Дёгтев отметил, что при обсуждении судьбы здания возникал вопрос о том, можно ли его переделать в апартаменты. Ответ – нет: изменение функционального назначения здания не планируется, здание продается под торговую функцию.

Все эксперты, участвовавшие в дискуссии, посчитали заявленную цену вполне адекватной и рыночной, если бы не существующие обременения. Именно вокруг них и разгорелись споры.

Первое и главное – существующие договора аренды с ОАО «Торговый дом ЦУМ», часть из которых заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года. Кроме того, ОАО «Торговый дом ЦУМ» также является собственником 2/3 площадей. «При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам – до 17 лет, что неплохо.

«Инвестиционно-привлекательными сделки подобного рода считаются со сроком окупаемости до 20 лет, так что мы вполне конкурентны», - сообщил Геннадий Дёгтев. Также владелец здания получит преимущественное право аренды земельного участка, на котором здание расположено. Главное же обременение, влияющее на экономику, – существующая ставка аренды.

«ЦУМ – объект, несомненно, знаковый и уникальный, однако его привлекательность как актива, безусловно, привязана к качеству арендатора (ТД ЦУМ), равнозначная замена которому в случае возникновения нерешаемых противоречий по арендной ставке является весьма проблематичной», - отмечает директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. А значит, было бы неплохо, если бы противоречий у арендатора и нового владельца не возникало.

Следующий вопрос, который может прямо или косвенно повлиять на активность интересантов - инженерные сети. Сегодня, сообщил Геннадий Дёгтев, права на сети принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один аргумент воздействия на будущего нового собственника.

И наконец, третий вопрос – кому принадлежит торговая марка «ЦУМ». Это немаловажно, потому как именно она является нематериальным активом, формирующим цену. «Не вышло бы как с «Детским Миром», - напомнила заместитель генерального директора RRG Эвелина Ишметова. Геннадий Дёгтев пообещал уточнить в Роспатенте, кому же принадлежит «ЦУМ» как бренд. Впрочем, в зале среди журналистов высказывались мнения о том, что этой части здания вполне можно вернуть историческое название «Мюр и Мерилиз» - вряд ли оно от этого пострадает.

Так кто же купит треть ЦУМа? В финале встречи был проведен блиц-опрос экспертов. «Если цена такая, какая есть и ставка такая, какая есть, то актив не слишком интересен, - считает Эвелина Ишметова. – А вот если ставки сделать рыночными, то побороться есть за что».

Купи каюту в подводной лодке

Вторая сессия была не менее эмоциональной. Обсуждался проект нового для нашего рынка формата – апарт-отели YE’S. Происхождение названия YE’S связано с одной из песен Beatles, YellowSubmarine - таким образом, апарт-отель позиционируется как подводная лодка, откуда можно «не всплывать», поскольку на месте предоставляется все необходимое для жизни.

В Петербурге проект уже функционирует и можно говорить о первых результатах. У Москвы еще все впереди - YE’S в Митино откроется в ближайшее время. Суть проекта в том, что апартаменты продаются частным лицам, а затем управляющая компания берет на себя обязанности по сдаче их в аренду на длительный срок (от месяца и более), обслуживанию и выплате гарантированной арендной платы владельцу. При этом существует несколько программ по передаче квартир-номеров в аренду для владельцев – можно полностью переложить все заботы и риски на УК и получать чуть меньше, можно взять некоторое количество работы на себя, а можно сдавать свою собственность самостоятельно или жить там.

О преимуществах апарт-отелей рассказал генеральный директор сети апарт-отелей YES (Группа компаний «Пионер») Александр Погодин: «Апарт-отель во всем мире – это успешный формат, который является привлекательным как для инвесторов, которые вложили туда деньги, так и для тех, кто там проживает. Мы получаем много заявок и от частных клиентов, и от клиентов институциональных – компаний, сотрудники которых приезжают для работы, для обучения. Наш вариант интересен таким арендаторам, ведь мы составляем абсолютно прозрачный договор, все деньги проходят через официальные счета, и эти затраты арендатор может вычитать из налогооблагаемой базы». Александр Погодин считает апарт-отели хорошим решением для вложений именно сейчас: «Я изучал опыт прошлых кризисов, и хочу сказать, что жилая аренда – тот сегмент, который страдает в кризис в наименьшей степени. И даже при том, что снижалась стоимость жилой недвижимости, ни один фонд, занимавшийся апарт-комплексами, не пострадал: ставки на проживание, несмотря на кризис, не падали».

Сегодняшние условия аренды таковы: при стоимости лота около 5 млн рублей (апартаменты в Москве продаются двух типов – 28 и 32 кв.м), стоимость аренды для конечного потребителя - 45 тыс. рублей, при этом инвестор получает «на руки» 40 тыс. рублей.

Можно ли апартаменты перепродать? Ответ на этот вопрос, прозвучавший из зала, был более чем оптимистичен. По словам Александра Самодурова, уже есть и конкретный опыт перепродаж в петербургском проекте, а кроме того, существует специальная программа: по истечении пяти лет ГК «Пионер» готова выкупить апартаменты обратно по двойной цене.

А вот вопрос окупаемости вызвал споры. Начальник аналитического отдела ИСК "Форт" Юрий Кочетков рассчитал окупаемость с учетом выплаты налогов, инфляции и прочих факторов в 15-20 лет. Александр Самодуров с таким прогнозом не согласился, указав окупаемость в 10 лет. К общему знаменателю эксперты не пришли, но понятно, что горизонт планирования здесь довольно продолжителен.

Ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин предложил считать окупаемость не в абсолютных цифрах, а сравнивая проект с доходностью альтернативных вложений. Например, если купить квартиру в обычном типовом жилом проекте и сдавать это жилье в аренду, то окупаемость получится 20-25 лет. По сравнению с банковскими вкладами такие вложения кажутся не слишком интересными, но если вкладывать именно в недвижимость, то YE’S, по мнению эксперта, лучшее предложение на сегодняшний день.

Именно этот комментарий и можно считать ответом на тему встречи: «ЗАЧЕМ ОНИ ЭТО ПОКУПАЮТ?».

Материал предоставлен Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости
 

Этот материал опубликован в майском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.